论中国特色未成年刑事司法制度恢复性司法模式的构建
王丹
近年在案件处理过程中让犯罪人与被害人面对面接触，通过犯罪人的道歉、赔偿、社会服务等，使被害人因犯罪所造成的物质精神损失得到补偿，使被害人因犯罪影响的生活及时恢复常态，同时也使犯罪人通过积极负责任的行为重新融入社区，并赢得被害人和社会的谅解。恢复性司法作为一项刑事司法改革措施，发端于二十世纪六七十年代的北美，最早可以溯源于六十年代少年司法系统内被害人和加害者调解程序。2002年4月，联合国预防犯罪和刑事司法委员会第11届会议在维也纳通过《关于在刑事事项中采用恢复性司法方案的基本原则》的决议草案，鼓励各会员国在制订和实施恢复性司法程序时利用该决议。
未成年人恢复性司法是指利用调解、协商的方式处理未成年人的犯罪问题。它是一种由未成年人犯罪各方利害人共同参与犯罪处理活动的司法模式，强调的是恢复和整合因犯罪和被害造成的社会关系的破坏，恢复原有和谐的社会关系和秩序。未成年人具有认识能力低、控制能力差、主观恶性小、可塑性强等特点。因此，处理未成年人犯罪问题需要谨慎为之。对未成年人适用恢复性司法是完善未成年人司法制度的重要举措。笔者认为，构建未成年人刑事司法的恢复性司法模式可以使刑事司法力量对未成年人违法犯罪的干预达到最优的效果。
未成年人犯罪问题是当前我国社会面临的一个严峻的社会问题，近年来，我国的未成年人犯罪呈上升势头，引起了司法部门及社会各界的高度关注，而随着经济社会的发展，社会价值观念、社会阶层结构、社会生活方式发生的深刻变革，未成年人犯罪在年龄、类型、手段、方式上呈现一些新特点。
一、刑法谦抑原则——未成年刑事司法制度恢复性司法模式构建的法理基础
刑法谦抑原则，是指刑法应作为社会抵制违法行为的最后一道防线，能够用其他法律手段调整的违法行为尽量不用刑法手段调整，能够用较轻的刑法手段调整的犯罪行为尽量不用较重的刑法手段调整。刑法谦抑主义所体现的是人类理性的自然法精神，推崇预防犯罪比惩罚犯罪更高明、更有效。法国法学家耶塞克认为，“刑法只是社会控制的一种方式，它的适用，必然会导致对当事人的自由、尊严和财产的重大侵犯和由此导致的其它社会不利后果。因此，它必须在最大可能限制的范围内使用。”这就要求在实施刑法的过程中注重刑法的建设作用和养成功能，而不是强调刑法的镇压、摧毁和威慑作用。
未成年人刑事司法的恢复性司法模式体现了刑法谦抑主义所提倡的“非刑罚化”的刑事政策。未成年人刑事司法的恢复性司法模式是对犯罪行为做出的系统性反应，它着眼于对被害人、社区所受伤害的补偿以及对未成年犯罪行为人的改造，以恢复原有社会秩序为目的。他与传统的报应性司法理念的不同之处在于其认为犯罪是反对其他个体或社区的行为；犯罪行为发生后，不应仅仅去谴责过去的犯罪行为，而应该找到合适的解决问题的方法尽量弥补犯罪给当事人及社区造成的损失；罪犯的义务不是简单的接受惩罚，而应该积极地面对犯罪造成的结果，承担抚慰受害人或赔偿损害的责任并从中吸取教训，恢复犯罪前守法的状态，重新融入到社区生活当中。如果当事人各方对犯罪的处理方案达成一致，那么犯罪人就不必承受牢狱之苦，而由其他的方式如赔偿损失、社区劳动等来代替刑罚的执行，这对于避免未成年犯罪人的“污点遭遇”和“标签效应”有着积极的作用。
二、构建中国特色未成年刑事司法制度恢复性司法模式的理性思考
1、我国未成年司法的基本理念与恢复性司法模式基本理念有契合之处
未成年司法贯彻“双保护”及“教育为主、惩罚为辅”的原则，未成年刑事审判制度的改革方针是“教育、感化、挽救”未成年犯罪人，基本含义是未成年司法既要注重社会的安全、秩序，也要注重保护失足未成年，并使两者有机结合，在未成年司法中对失足未成年应以“教育手段”为核心，努力以非惩罚性手段挽救失足未成年。这是由未成年人犯罪与成年人犯罪之间的本质差别决定的。犯罪的本质在于其造成的社会危害性和人身危险性。而未成年人犯罪与其他犯罪行为一样， 具有社会危害性， 这也决定了未成年人犯罪的应受惩罚性。但是，未成年人与成年人犯罪行为的人身危险性的差别决定了他们的本质区别。未成年人犯罪大部分是未成年人的失足行为，是由于自身的是非分辨力差、易受影响所造成的。对于犯罪的未成年人经过教育即可以加以矫治，其部分不良行为甚至不加干预，待其心理和生理成熟后也能够自然得到矫治，其人身危险性与成年犯罪人的人身危险性显然不同。因此，未成年刑事审判制度的设计与成年人的刑事审判制度之间应该存在着明显的区别。未成年刑事司法制度的这些诉求都能够从恢复性司法模式中得到充分的体现，与恢复性司法模式的注重社会关系的恢复和处理上的多元化相吻合。未成年人恢复性司法也正是因其在保护未成年人方面的积极作用而被当代各国所推崇。恢复性司法的最基本特点就表现在它对已然犯罪的反应机制上：它主张在唤起犯罪人的责任感，包括其赔偿犯罪的损害、恢复社会安宁的义务感的基础上，用预防性的、恢复性的刑事政策取代惩罚性的、报应性的刑事政策。
2、恢复性司法模式的价值取向与我国调解制度的价值取向有相似之处
恢复性司法的主要表现形式为和解（被害人与犯罪人之间）、协商（由被害人、犯罪人及其家人、朋友等参加）、圆形会谈（由被害人、犯罪人及对本案有兴趣的任何人参与）。具体到未成年人来说，其核心是由一个受过司法训练的协调人协调、促进各方的商谈，并协助参与各方找到解决问题的适当方法。这与我国的调解制度有诸多相似之处。[2]在刑事诉讼领域，我国刑事诉讼法第172条规定人民法院对告诉才处理的案件以及被害人有证据证明的轻微刑事案件可以进行调解。虽然我国刑事案件中的调解与恢复性司法程序相比存在显著区别，但这至少表明我国法律对比较轻微的刑事案件的基本态度，就是允许用相对温和的不同于传统刑事程序的方式解决问题，这一点与未成年人恢复性司法制度是相一致的。
3、中国传统的价值取向为构建中国特色未成年刑事司法制度恢复性司法模式提供了文化基础
“和为贵”的文化与“忌诉”、“厌诉”的价值取向，为构建未成年人刑事司法制度恢复性司法模式提供了文化基础。我国传统文化推崇“和为贵”，老百姓普遍存在“忌诉”、“厌诉”的心理，主张冤家宜解不宜结，自古以来就有调解、和解的现象。这些都是我们的本土法律资源。遗憾的是，在我们推进法治化的进程中，却忽略了本土法律资源的开发与利用，一味地强调借鉴西方法治的经验，推崇诉讼万能，结果导致法院大量的判决得不到当事人的理解，其不但不能平息社会纠纷，反而加剧和扩大了社会关系的对抗性和紧张性。在这种背景下，“和为贵”式的人民调解重新引起了社会的重视。因此，“和为贵”的文化与“忌诉”、“厌诉”的价值取向，为构建未成年人刑事司法制度恢复性司法模式提供了文化基础。
4、国外恢复性司法理论的成熟为构建中国特色未成年刑事审判恢复性司法提供了实践基础
构建未成年犯罪人与被害人之间的恢复通道。加强未成年犯罪人与被害人之间的沟通可以为未成年犯罪人提供悔罪的各种途径，包括体验犯罪行为给被害人造成的痛苦等。例如， 在英国，英格兰和威尔士的一些警察如果发现犯罪人实施了犯罪， 首先要同犯罪人面谈， 然后带他们去作案的现场。如果他们是盗窃商店，就带他们去被盗窃的商店，跟商店老板面谈。这样使未成年犯看到他们行为的危害性，可以较快地促使他们对自己罪过的反省，也较容易使被害人原谅这些有犯罪行为的未成年人。在双方当事人达成谅解的基础上，采取道歉、忏悔等情感方式以及金钱赔偿的物质补偿方式恢复被破坏的社会关系。这也能够使得法庭教育寓于法庭审判的全过程，改正法庭教育流于形式的现状。建立未成年犯罪人的保护处分制度，以凸显刑法的教育、保护功能。世界上不少国家都建立了保护处分制度。如日本现行《未成年法》规定的保护处分制度，其保护处分限定为保护观察、移送教养院或养护设施、移送未成年院三种。英国对犯罪未成年采取的保护处分措施一是拘禁性保护处分，称为拘禁判决；二是社区保护处分，称为社区判决。确立对未成年犯罪人的量刑圈，综合被害人、未成年犯罪人以及家庭成员、警察、律师、法官和社会工作者的意见，达成处罚协议，能够有力地综合各方面的力量对未成年犯罪人进行矫正。
5、我国未成年人的刑事司法制度存在缺陷
我国的未成年人刑事立法缺位是造成我国未成年人司法制度不健全的重要因素之一。同法制比较发达的国家（如日本、德国）相比，我国的未成年人立法显得过于单薄。有关未成年人的刑事法律只能在现行刑法、刑事诉讼法中找到零星的规定（如我国刑法第十七条、刑事诉讼法第十四条、第三十四条第二款），这些特殊规定充其量是正规刑事法律的有限的补充，对于保护未成年人来说力量微不足道。1991年9月4日我国颁布了《未成年人保护法》，2006年12月29日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议对《未成年人保护法》进行了修订，2007年6月1日起实施。1999年6月28日颁布了《预防未成年人犯罪法》，可以说，这两部法律的出台和修订标志着我国未成年人司法制度的建立和日趋成熟。但这两部法律的规定原则性较强，缺乏相应的具体操作规定，不能得到有效的实施和保障。
未成年人刑事立法上的缺陷直接导致未成年人刑事司法制度的不健全。由于没有专门的法律规范，因此在实践环节指导我国未成年人司法活动的更多是一些司法解释、通知以及刑事政策，具体运作上只是停留在参照成人法的基础上，没有实质性的进展和突破。1985年，联合国第七届预防犯罪和罪犯待遇大会正式通过了《联合国未成年司法最低限度标准规则》（《北京规则》），全面构建了联合国未成年司法准则的基本框架。该规则立足于把未成年同成年人明确分开的原则，建立了一个具有专门业务、工作人员和服务等完全独立的体系结构。这可以说代表了未成年人司法制度的发展方向。从世界范围看，近年来对未成年人犯罪已由“处罚主义”逐渐转化为“保护主义”，对未成年犯罪人的处置以教为主、以罚为辅，除重大犯罪外，一般以实施保护性管训处罚为原则。但是在我国现行的未成年刑事司法中，却没有充分体现对未成年犯罪人的保护处置原则。在我国，有50%的未成年犯被判处监禁刑， 而在德国只有4%的未成年犯被判处监禁刑，日本的比例更低，只有1%。
6 未成年人犯罪的出现的新趋势
（1）、犯罪年龄低龄化
前几年未成年人作案的高峰年龄为16至18岁，而近几年则为14至16岁，犯罪年龄呈明显的低龄化趋势。据统计，从2000年到2007年，我国的未成年人犯罪的年龄平均下降了2岁，其中14岁至16岁初次实施犯罪行为的占12%，出现了“危险的14岁”的现象。
（ 2）、犯罪类型多元化
未成年人犯罪案件，以侵犯财产犯罪案件为主，其中抢劫、盗窃、抢夺犯罪尤为突出，此外，杀人、强奸、绑架、伤害等恶性案件也时有发生，而尤为值得注意的是，未成年人犯罪还出现在毒品案、参加黑社会性质组织案。如发生在校园周边针对在校学生的敲诈、抢劫等各种案件，已成为社会、学校、家庭关注的焦点，个别学校周边案件的频繁发生，已严重影响到了在校学生及家长的情绪，危及学校的正常秩序和该地区的社会治安。
（3）、犯罪手段成人化
有资料显示，未成年人的犯罪手段日趋成人化，广泛采用成人犯罪的方法、手段。其一，未成年人作案性质趋于恶性化。部分未成年人在作案时，不计后果、惨无人道，在犯罪过程中，对被害人没有丝毫同情怜悯之心，有的残害被害人肢体，有的为消灭证据而灭口。其二，网络犯罪日益增多。网络的兴起已深刻影响和改变人们的生活方式，由于相应的法规和监管制度并不完善，且网络犯罪具有较大的隐蔽性，越来越多未成年人参与了利用网络传播淫秽信息、进行诈骗等犯罪活动。
（4）、犯罪形态团伙化
由于未成年人缺乏足够的体力、智力、胆量和经验，结成团伙可以互相壮胆、减少作案阻力，易于得逞。据统计，60%的青少年犯罪案件属于团伙作案，纠集多人，相互利用。一种是由未成年人纠合在一起，实施违法犯罪活动；另一种是由成年人控制、教唆未成年人实施违法犯罪活动。特别是有的未成年人犯罪团伙拥有严密的组织结构、作案纪律和防侦破措施，已形成黑社会组织的雏形。
（5）、犯罪方式智能化
未成年人在犯罪中使用的作案工具越来越先进。随着高科技的发展，未成年人作案时在通讯工具上使用手机，在代步工具上使用摩托车甚至小轿车。实施高科技犯罪也成为未成年人犯罪的主要形式之一，如利用国际互联网制作、传播、观看淫秽物品，窃取、更改、复制电信号码，窃取上网账号及密码等。同时未成年人反侦查能力也不断增强，实施犯罪之前精心布署，作案后伪造现场，毁灭、转移证据。
预防未成年人犯罪出现的新趋势，不仅要加强未成年人道德建设，提高未成年人自身免疫力，净化未成年人成长外部环境，落实未成年人监护措施，还要做好以下几项工作：
1、完善以家庭为基础的成长监护体系、以学校为基础的素质教育体系和以社区为基础的青少年帮扶体系构成的预防教育体系，大力开展“平安家庭”、“和谐家庭”建设，在加强学校素质教育方面，调整课程设置，增加公民意识、青春期教育、心理、法制、自我保护等素质教育内容，在建设社区服务平台时，要设置青少年事务社区工作站，组织社会群体参与青少年社区服务。
2、大力开展法制教育，努力增强青少年的法制观念，积极预防未成年人犯罪。动员全社会各方面的力量积极开展预防未成年人犯罪的教育，加强对未成年人的正面引导，在对青少年进行思想、道德、法制和爱国主义、集体主义、社会主义教育的同时，还要培养他们树立正确的世界观、人生观和价值观，增强他们的法制观念，培养他们遵守法律、法规的行为习惯，这是减少青少年发生违法行为的一项治标治本的措施。
3、净化未成年人成长的文化环境和社会环境。一是加快建设有利于青少年健康成长的各类活动场所。有关职能部门应结合实际，以社区为载体，建立适合未成年人的文化设施；二是加强文化、娱乐场所的监督管理，开展经常性的执法检查。三是切实加强对网吧的管理。强化对网吧的经常性检查，切实落实网吧不得接纳未成年人和网吧远离学校的规定。
4.加大对收赃的打击力度。调查发现，未成年人犯罪绝大部分为盗窃非机动车、手机、电缆、金器等物品，未成年人之所以多次反复盗窃犯罪，是因为他们能够轻易销赃并从中获利。这些情况反映了当前我市对手机、车辆、废旧品等二手市场等存在一定的管理漏洞。
5、加强对失足未成年人的跟踪帮教。司法部门在办案时，要落实教育、感化、挽救的方针，贯彻宽严相济刑事政策，把惩治犯罪和矫正、预防犯罪紧密结合起来。相关部门应密切配合，对失足青少年进行综合矫治，做好帮教工作，关心他们的思想和生活，发动全社会力量帮助他们解决就学、就业等具体困难，形成全社会都来关心帮助失足青少年的局面。
深圳经济特区房地产行业管理条例（1997年修正）(已废止)
广东省人大常委会
深圳经济特区房地产行业管理条例（修正）
广东省人大常委会
（1995年12月26日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 1996年1月11日公布 1996年3月1日起施行 根据1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过的关于修改《深圳经济特区房地产行业管理
条例》第六十五条、第七十三条、第七十七条的决定进行修正）
目 录
第一章 总 则
第二章 房地产开发企业
第三章 房地产经纪人和评估人员
第四章 房地产中介服务机构
第五章 房地产业协会
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）房地产行业的管理，规范房地产开发和房地产中介服务机构的行为，维护房地产市场秩序，根据法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。
第二条 在特区范围内从事房地产开发和房地产中介服务，应遵守本条例。
第三条 本条例所称房地产开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本条例所称房地产中介服务包括房地产咨询、经纪、评估和其他房地产中介服务。
本条例所称房地产咨询，是指为房地产开发、交易提供信息、咨询、策划、可行性研究服务的有偿行为。
本条例所称房地产经纪，是指以促成房地产交易为目的，为房地产交易双方提供中介服务的有偿行为。
本条例所称房地产评估，是指专业评估机构接受委托，估算房地产价格的有偿行为。
第四条 房地产开发企业和房地产中介服务机构必须依法经营，其合法权益受法律保护。
第五条 房地产开发企业应当按照经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则从事开发经营。
房地产中介服务机构应当按照自愿、公平、诚实信用、平等互利的原则从事中介服务。
第六条 深圳市人民政府房地产行政管理部门是房地产行业的主管部门（以下简称主管部门），依法对房地产行业进行指导、监督和管理。
深圳市房地产业协会（以下简称市房地产业协会）是房地产行业的自律性组织，依照本条例的规定履行职责。
第二章 房地产开发企业
第七条 本条例所称房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的企业法人，包括房地产专营企业和兼营企业。
第八条 设立房地产开发企业，须具备下列条件：
（一）注册资本不得少于人民币一千万元；
（二）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；
（三）有按市场价格取得的土地使用权；
（四）有自己的名称、组织机构和固定的经营场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
增加房地产开发和经营业务范围的，须具备前款（一）、（二）、（三）、（五）项规定的条件。
工商行政管理部门对符合本条例规定条件的，应当予以办理工商登记手续；对不符合本条例规定条件的，不予登记。
第九条 房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案，并申请领取《房地产开发企业资质证书》，主管部门应在十五日内依照法律、法规的规定核发《房地产开发企业资质证书》。
房地产开发企业办理房地产开发和经营业务时，应当出示《房地产开发企业资质证书》。
第十条 主管部门对《房地产开发企业资质证书》实行年度审核制度。
第十一条 房地产开发企业不得出卖或以出租、挂靠、外借等手段变相出卖开发经营权。
第十二条 房地产开发企业应按期向主管部门报送房地产开发经营报表。
第十三条 房地产开发企业销售房地产，预售的，应当申请办理《房地产预售许可证》；外销的，应当申请办理《商品住宅外销许可证》。
主管部门受理《房地产预售许可证》、《商品住宅外销许可证》申请后，应在三十日内作出是否核准的决定。予以核准的，应同时发放许可证。
第十四条 房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：
（一）营业执照；
（二）《房地产开发企业资质证书》；
（三）预售的，应提交《房地产预售许可证》。现售的，应提交《房地产证》。外销的，应提交《商品住宅外销许可证》。
不能提供前款规定材料的，广告经营与发布单位不得为其制作、发布房地产销售广告。
第十五条 房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：
（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；
（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号。外销预售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号；
（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。外销现售的，还应有《商品住宅外销许可证》证号。
广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。
第十六条 房地产开发企业不得经营法律、法规、规章禁止交易的房地产。
第十七条 房地产开发企业作为出地方参与合作建房，应当以按市场价格取得的土地使用权作为合作条件；作为出资方参与合作建房，应当出具金融机构提供的资信证明，其自有资金必须达到该合作项目预算总投资的百分之二十五以上。
以减免地价款或行政划拨方式取得的土地使用权作为合作建房条件的，应当符合前款规定的条件并报主管部门批准。
第十八条 禁止房地产开发企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。
第十九条 房地产开发企业必须按土地使用权出让合同的规定建设市政、公益配套设施和项目，并按期交付使用。
第三章 房地产经纪人和评估人员
第二十条 本条例所称房地产经纪人，是指依照本条例取得房地产经纪人资格证书并领取执业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。
本条例所称房地产评估人员包括估价师和评估员。评估员是指依照本条例取得房地产评估员资格证书并领取执业证书，从事房地产估价活动的专业人员。
第二十一条 符合下列条件的，可向市房地产业协会申请培训和参加统一考试：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）具有大专以上文化程度；
（三）具有三年以上房地产业从业经历；
（四）具有深圳市常住户口或蓝印户口。
考试合格后，由主管部门核发《深圳市房地产经纪人资格证书》、《深圳市房地产评估员资格证书》。
第二十二条 取得国家有关部门颁发的房地产估价师资格证书或取得市房地产经纪人、评估员资格证书并在特区执业者，应当向主管部门申请注册，领取《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》。
第二十三条 注册申请人应向主管部门提交下列材料：
（一）申请书；
（二）房地产估价师资格证书或房地产经纪人资格证书或房地产评估员资格证书的复印件，并出示原件；
（三）所在房地产中介服务机构的任职文件或聘用合同或工作调动证明。
第二十四条 主管部门受理注册申请后，应在三十日内决定是否批准并书面通知申请人。注册申请批准后，由主管部门发给《深圳市房地产经纪人执业证书》或《深圳市房地产评估人员执业证书》；未获批准的申请人有异议的，可自收到决定之日起十五日内依法申请行政复议。
第二十五条 申请人有下列情形之一的，主管部门不予注册；已注册的，予以撤销：
（一）无民事行为能力或限制民事行为能力的；
（二）国家机关现职公务人员；
（三）提供虚假评估报告或在从业活动中有收受贿赂等违法行为的；
（四）提供虚假申请材料的；
（五）违反本条例规定，受吊销深圳市房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书处罚者。
被撤销注册的当事人有异议的，可自接到撤销注册通知之日起十五日内依法申请行政复议。
第二十六条 取得房地产经纪人、评估人员执业证书者，同一时期只能在一家房地产中介服务机构从业。
第二十七条 主管部门对《深圳市房地产经纪人执业证书》和《深圳市房地产评估人员执业证书》实行年度审核制度。年度审核合格者方可继续执业。
第四章 房地产中介服务机构
第二十八条 房地产中介服务机构的组织形式包括个人、合伙和法人。
个人设立的房地产中介服务机构，由设立人对其债务承担无限责任。
合伙设立的房地产中介服务机构，由合伙人对其债务承担无限责任或有限责任。
具有法人资格的房地产中介服务机构，以其全部资产对其债务承担有限责任。
第二十九条 个人设立房地产经纪机构，应具备下列条件：
（一）有深圳市常住户口；
（二）注册资本不得少于人民币三十万元；
（三）须有三名以上人员（含设立人）持有房地产经纪人执业证书；
（四）有固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十条 合伙设立或设立具有法人资格的房地产咨询机构以及增加房地产咨询业务范围的，应具备下列条件：
（一）至少一个发起人有深圳市常住房口或住所在深圳市的经济组织；
（二）注册资本不得少于人民币一百万元；
（三）须有二名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书和二名以上人员持有房地产评估人员执业证书，同时有四名以上其他专业人员，其中包括经济、工程、法律、财务等人员；
（四）有自己的名称和固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十一条 合伙设立或设立具有法人资格的房地产经纪、评估机构以及增加房地产经纪、评估业务范围的，应具备下列条件：
（一）至少一个发起人有深圳市常住户口或住所在深圳市的经济组织；
（二）注册资本不得少于人民币一百万元；
（三）设立房地产经纪机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产经纪人执业证书。设立房地产评估机构的，须有三名以上人员（含发起人）持有房地产评估人员执业证书；
（四）有自己的名称、组织机构和固定的服务场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十二条 主管部门可根据房地产评估机构的专业人员数量、注册资金及开业时间等，每年评定一次房地产评估机构的等级并核发《房地产评估机构资质等级证书》。
房地产评估机构的等级分为三级。一级房地产评估机构须有房地产估价师五名以上，注册资本不得少于人民币三百万元，开展评估业务五年以上；二级房地产评估机构须有房地产估价师三名以上，注册资本不得少于人民币二百万元，开展评估业务三年以上；三级房地产评估机构须有房
地产估价师或房地产评估员三名以上，注册资本不得少于人民币一百万元，开展评估业务一年以上。
标的人民币一千万元以上五千万元以下的评估业务，须委托二级以上评估机构承担；标的人民币五千万元以上的评估业务，须委托一级评估机构承担。违反本款规定越级评估的，所作评估报告无效。
第三十三条 设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围，由设立人或发起人向工商行政管理部门提出申请，并提交本条例规定的有关证明材料。
第三十四条 工商行政管理部门对设立房地产中介服务机构或增加房地产中介服务经营范围的申请，经审查符合本条例规定条件的，予以登记，发给营业执照；对不符合本条例规定条件的，不予登记。
第三十五条 房地产中介服务机构在领取营业执照之日起三十日内，应当到主管部门备案。备案应当提交下列材料：
（一）《房地产中介服务机构备案登记表》；
（二）营业执照复印件；
（三）房地产经纪人执业证书、评估人员执业证书复印件和其他专业人员资格证明材料。
提交前款规定的材料，应同时出示原件。
第三十六条 房地产中介服务机构成立后，由于从业人员变动或其他变动达不到设立条件的，工商行政管理部门应暂停其营业，并要求其在九十日内达到设立条件。
第三十七条 房地产咨询机构开展咨询业务，双方认为有必要签订书面合同的，应当签订书面合同。
咨询合同应具备下列内容：
（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；
（二）咨询事项、期限和要求；
（三）咨询报酬的数额、给付方式和时间；
（四）违约责任；
（五）当事人认为应当载明的其他事项。
第三十八条 房地产咨询报酬的标准由双方当事人约定。
第三十九条 房地产经纪机构除为房地产转让、租赁当事人提供经纪服务外，还可以提供代理服务。
以营利为目的，为委托人提供房地产转让、租赁等经纪、代理业务，只能由房地产经纪机构进行。
第四十条 房地产经纪机构开展经纪、代理业务，应当签订书面合同。
经纪、代理合同应具备下列内容：
（一）双方当事人的姓名或名称及法定代表人姓名；
（二）经纪、代理事项、期限和要求；
（三）经纪佣金或代理报酬的数额、给付方式和时间；
（四）违约责任；
（五）当事人认为应当载明的其他事项。
第四十一条 房地产经纪、代理合同不能履行或不能完全履行的，房地产经纪机构不收取或减少收取报酬，但由于委托人过错造成的除外。
由于房地产经纪机构的过错造成委托人经济损失的，房地产经纪机构应承担赔偿责任。
第四十二条 房地产经纪机构开展经纪、代理业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向房地产经纪机构提供全面、真实的相关资料。委托人提供虚假、失实资料或隐瞒真实情况的，房地产经纪机构有权拒绝为其服务。
第四十三条 房地产经纪机构开展经纪业务，有权获取佣金，佣金由交易双方平均分摊，另有约定的除外。
佣金标准由主管部门会同物价部门制定。
佣金不能高于或低于规定的标准。
第四十四条 房地产经纪机构开展业务，应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息，不得向交易当事人提供虚假、失实的资料，不得隐瞒交易情况。
第四十五条 房地产经纪机构不得因同一宗经纪业务所涉及的房地产与交易双方中的任何一方发生房地产买卖、租赁关系。
第四十六条 房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为经纪、代理行为。
第四十七条 房地产经纪机构对法律、法规、规章规定禁止交易的房地产，不得进行房地产经纪、代理活动。
第四十八条 通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有《深圳市房地产经纪人执业证书》的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。
第四十九条 房地产经纪机构发布房地产销售广告，必须符合本条例第十四条、第十五条的规定，并在广告中载明经纪机构的名称、地址；发布房屋租赁广告的，还须持有《房屋租赁许可证》，并在广告中载明证号。
未载明房地产经纪机构名称、地址的广告，广告经营与发布单位不得发布。
第五十条 下列房地产可依照本条例进行评估：
（一）买卖、产权交换的房地产；
（二）继承、分割、合并、赠与等其他形式的产权转移的房地产；
（三）实行租赁、联营、入股经营或进行股份制改造的房地产；
（四）抵押、投入保险的房地产；
（五）进行兼并、清算的房地产；
（六）因拆迁需给予当事人补偿或赔偿的房地产；
（七）其他需要评估的房地产。
第五十一条 房地产评估机构开展评估业务，应当与委托人签订评估委托合同。
评估委托合同应具备下列内容：
（一）双方当事人姓名或名称、住所、法定代表人姓名；
（二）评估标的物名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；
（三）评估事项、期限和要求；
（四）评估报酬的数额、给付方式和时间；
（五）违约责任；
（六）当事人认为应当载明的其他事项。
第五十二条 房地产评估机构开展评估业务，有权向委托人获取相关资料，委托人应向评估机构提供全面、真实的相关资料。
第五十三条 房地产评估机构有权获取评估报酬。
评估报酬的标准由主管部门会同物价部门制定。
评估报酬不得高于或低于规定的标准。
第五十四条 房地产评估机构按合同的约定完成评估后，必须向委托人出具房地产评估报告。
房地产评估报告应载明下列内容：
（一）房地产名称、地点、面积、座落、建筑结构、质量、用途、装修、环境、使用情况；
（二）评估依据和方法；
（三）评估结果；
（四）其他需要说明的事项。
房地产评估报告还应包括评估过程中作为依据的有关图纸、照片、背景材料、原始材料及实地勘察数据等必要附件。
第五十五条 房地产评估报告必须由执业评估人员和房地产评估机构法定代表人或负责人签名，并加盖评估机构公章。
第五十六条 房地产评估机构应对出具的房地产评估报告的真实性、正确性、合法性负责。
第五十七条 用作征收有关房地产税和确定政府给予房地产损失补偿或赔偿金额依据的评估报告，必须经市物业估价所审核，并报主管部门或税务部门认可。
第五十八条 房地产中介服务机构及其从业人员对委托人提供的资料和物品应妥善保管，并出具清单副本。
房地产中介服务机构及其从业人员应当依法为委托人保守秘密。
第五章 房地产业协会
第五十九条 市房地产业协会是依法登记成立的房地产行业的自律性社团法人。其主要职责是：
（一）制定房地产行业行为准则及道德规范；
（二）组织房地产行业从业人员的培训、考试；
（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理建议；
（四）向主管部门反映房地产行业的意见和要求，维护房地产行业的合法权益；
（五）调解行业内部的争议；
（六）组织业务交流；
（七）办理主管部门委托的其他事项。
第六十条 依法成立的房地产开发企业和房地产中介服务机构可以申请加入市房地产业协会，成为团体会员。
依法持有房地产经纪人、评估人员执业证书，并在房地产中介服务机构从业的个人，应加入市房地产业协会，成为个人会员。
第六十一条 团体会员和个人会员应当遵守房地产业协会章程并按规定缴纳会费。
第六十二条 市房地产业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第六十三条 理事会由主管部门委任的理事和协会选举产生的理事共同组成，主管部门委任的理事不得超过理事总人数的三分之一。理事总人数由章程规定。
第六章 法律责任
第六十四条 未取得《房地产开发企业资质证书》，擅自从事房地产开发经营的，由主管部门责令改正并没收非法所得。
被主管部门吊销《房地产开发企业资质证书》，继续从事房地产开发经营的，除依照前款的规定处罚外，可并处人民币五万元以上十万元以下罚款。
第六十五条 房地产开发企业连续两年未从事房地产开发业务的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第六十六条 违反本条例第十条规定，不参加年度审核的，由主管部门责令限期改正，并处人民币一万元以上二万元以下罚款；在责令改正的期限内仍不参加年度审核的，由主管部门给予降低一级资质等级的处罚；连续二次不参加年度审核的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质
证书》。
第六十七条 违反本条例第十一条、第十六条、第十七条、第十八条规定的，由主管部门没收房地产开发企业的非法所得，并处人民币二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第六十八条 违反本条例第十四条第二款、第十五条第二款规定的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，没收非法所得，并处非法所得一倍以上二倍以下罚款。
第六十九条 违反本条例第十五条第一款规定的，由主管部门责令停止预售、现售并限期改正，并可处人民币二万元以上五万元以下罚款；情节严重的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第七十条 违反本条例第十九条规定的，由主管部门责令其限期交付使用，并处市政配套设施及公益配套项目投资总额百分之五以上百分之十以下罚款；在责令的限期内仍不交付使用的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》。
第七十一条 未取得相应房地产中介服务经营权，擅自从事房地产咨询、经纪、评估、代理业务，以及无相应执业证书而以房地产经纪人、评估人员名义从事有关中介服务行为的，由主管部门责令停止其行为，没收非法所得，并处人民币一万元以上五万元以下罚款。
第七十二条 违反本条例第二十六条、第二十七条规定的，由主管部门责令改正；拒不改正的，吊销其执业证书。
第七十三条 房地产中介服务机构违反本条例第三十六条规定，在规定的期限内仍达不到设立条件的，由工商行政管理部门暂扣其营业执照，经检查达到规定要求的，应予以发还。
第七十四条 违反本条例第四十四条规定，造成合同当事人经济损失的，经纪机构应承担赔偿责任；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。
第七十五条 违反本条例第四十五条规定的，由主管部门没收非法所得，并处人民币二万元以上五万元以下罚款；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。
第七十六条 违反本条例第四十六条规定的，由主管部门没收非法所得；给委托人造成经济损失的，经纪机构应承担赔偿责任；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。
第七十七条 违反本条例第四十七条规定的，由主管部门没收非法所得，并处非法所得一倍以上二倍以下罚款；情节严重的，由工商行政管理部门暂扣其营业执照并责令整改，经检查达到整改要求的，应予以发还；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。
第七十八条 违反本条例第四十九条第二款规定的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，没收非法所得，并处非法所得一倍以上二倍以下罚款。
第七十九条 违反本条例第五十六条规定，给有关当事人造成经济损失的，评估机构应承担赔偿责任；情节严重的，由主管部门处人民币五万元以上十万元以下罚款；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。
第八十条 违反本条例第四十三条第三款、第五十三条第三款规定的，由主管部门没收非法所得；情节严重的，由主管部门并处非法所得一倍以上二倍以下罚款。
第八十一条 违反本条例第五十八条规定，造成委托人经济损失的，中介服务机构应承担赔偿责任；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书。
第八十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可自接到处罚通知书之日起十五日内向深圳市人民政府行政复议机构申请复议或直接向人民法院起诉。
第八十三条 主管部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第八十四条 深圳市人民政府可依据本条例制定实施细则。
第八十五条 本条例实施前已成立的房地产开发企业，应在本条例实施之日起一年内按本条例的规定，向工商行政管理部门申请重新登记。
本条例实施前已成立的房地产中介服务机构，应在本条例实施之日起六个月内按本条例的规定，向工商行政管理部门申请重新登记。
第八十六条 本条例自1996年3月1日起施行。
（1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过）
根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定，深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议决定对《深圳经济特区房地产行业管理条例》修改如下：
一、第六十五条修改为“房地产开发企业连续两年未从事房地产开发业务的，由主管部门吊销其《房地产开发企业资质证书》”。
二、第七十三条修改为“房地产中介服务机构违反本条例第三十六条规定，在规定的期限内仍达不到设立条件的，由工商行政管理部门暂扣其营业执照，经检查达到规定要求的，应予以发还。”
三、第七十七条修改为“违反本条例第四十七条规定的，由主管部门没收非法所得，并处非法所得一倍以上二倍以下罚款；情节严重的，由工商行政管理部门暂扣其营业执照并责令整改，经检查达到整改要求的，应予以发还；对情节严重的直接责任人员，由主管部门吊销其执业证书”
。
本决定自公布之日起施行。
《深圳经济特区房地产行业管理条例》根据本决定进行修正，在深圳市人大常委会指定的报刊上重新公布。
1996年1月11日
