让风波平息
------ 重新审视卡拉ok侵权问题
2003年，因擅自使用他人享有著作权的卡拉０Ｋ歌曲，中国音乐著作权协会将北京某文化发展有限公司和北京某康体娱乐有限公司告上法院，索赔５８万余元。据了解，这是全国首例以著作权集体管理组织名义提起的涉及侵犯机械表演权的案件。
原告起诉称，在二被告共同经营的某酒城的服务项目中，包括向消费者提供卡拉０Ｋ服务并收取费用的项目，而上述服务项目所使用的音乐作品中，有大量的作品是原告管理的。二被告通过专用设备，以卡拉ＯＫ的方式使用他人享有著作权的音乐作品，向消费者提供服务并收取费用，是借助技术设备再现音乐作品的行为，属于对音乐作品的表演行为。依据法律规定，使用他人作品进行表演，应事先取得著作权人的许可并支付报酬。二被告未经许可使用他人音乐作品进行机械表演，且未支付使用费，属侵权行为。现中国音乐著作权协会要求二被告立即停止使用其管理的音乐作品；公开赔礼道歉；共同支付侵权赔偿金５７５０００元；共同负担为制止侵权的合理支出７１６１元；共同承担诉讼费用。
《著作权法》第十条第一款第（九）项规定，著作权人享有“表演权，即公开表演作品，以及用各种手段公开播送作品的表演的权利”，这是我国立法第一次以法律的形式赋予我国著作权人以机械表演权。机械表演是相对于现场表演而言的。所谓现场表演，亦称为“活表演”，是指演出者运用演技，向现场观众表现作品的行为。而机械表演是指借助录音机、录像机等技术设备，以物质载体的形式，向公众传播被记录下来的表演的方式。机械表演可以打破时间、地域的限制，再现表演。但是，在《著作权法》修改之前，我国的著作权法律制度对著作人表演权的保护仅限于现场表演权。1991年颁布实施的《著作权法实施条例》在第五条中对表演的界定是“演奏乐曲、上演剧本、朗诵诗词等直接或者借助技术设备以声音、表情、动作公开再现作品”，这就明确排除了著作权人控制机械表演的权利。
2004年，北京市第一中级人民法院审理了一起歌厅播放歌曲引发的著作权纠纷案，一审判决播放陈慧琳3首MTV作品的北京某自助式KTV歌厅立即停止侵权行为，以书面形式向原告香港正东唱片有限公司公开赔礼道歉，并赔偿原告经济损失及各项诉讼的合理支出共计56376元。案情如下：2004年6月，香港正东唱片有限公司向北京市一中院起诉称，北京某自助式KTV歌厅以赢利为目的，未经许可擅自将原告享有著作权的MTV作品以卡拉OK的形式向公众放映，请求法院判令被告立即停止侵权行为，向原告公开赔礼道歉，赔偿原告经济损失及诉讼支出共计35万元。法院经审理查明：1999年，正东唱片公司制作了《陈慧琳对你太在乎》卡拉OKMTVVCD光盘。在该光盘中，收录了陈慧琳演唱或与他人对唱的《对你太在乎》、《光年》、《回情》3首粤语歌曲的卡拉OKMTV，正东唱片公司是上述3首歌曲MTV作品的著作权人。北京某自助式KTV歌厅未经正东唱片公司许可，在该歌厅的KTV点歌系统及歌曲库中提供了这3首歌曲的MTV作品以供消费者点播。该歌厅的行为属于以放映的方式传播作品的行为，侵犯了著作权人的著作权，应承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失的民事责任。 据北京市一中院知识产权庭副庭长马来客介绍说，本案主要涉及2个问题：一是MTV作品的定性问题，MTV作品在剧情、画面、表演上有较强的独创性，符合著作权法规定的电影作品和以类似摄制电影方法创作的作品的构成条件，权利人对MTV作品享有放映权。二是卡拉OK歌厅使用MTV作品的定性问题，经营者一般是将作品收录在设备中，供消费者点歌时选择，放映作品虽是由消费者点播，但经营者的收录行为不可避免地导致放映行为的发生，故经营者的行为属于以放映的方式使用作品，在未经著作权人许可的情况下，该行为构成侵权。目前，国内的卡拉OK歌厅的经营者尚无向著作权人付费的做法，本案的处理结果对卡拉OK歌厅使用作品及其经营产生了较大的影响，引发了一系列的行业风暴，各大唱片公司纷纷对卡拉ok的侵权行为提起诉讼并且大获全胜，从某个方面来说这是我国在保护知识产权方面的一个进步，但是带来了一些存有争议难以解决的问题：1，国家版权局宣布刚成立的中国音像著作权集体管理协会是对卡拉收费的主体，也就是说卡拉以后向中国音像著作权集体管理协会交纳著作权费，但是中国音像著作权集体管理协会本身还未批准登记，根本不是法律上的合法主体，没有权利收费，因此受到了广州卡拉行业协会的集体声明拒绝交纳费用，然后版权局又宣布中国音像著作权集体管理协会委托中国音乐著作权协会（音著协）向卡拉收取费用，这更加让人质疑，一方面，版权局接连的行政行为让人觉得是政府在向卡拉受费，而实际上版权局只是扮演一个组织者角色，著作权的权利人和使用者之间的费用问题是平等主体之间的问题，政府不应过多的干预，另一方面，中国音像著作权集体管理协会本身都不是合法主体，又怎么委托音著协来收取费用呢？各地的卡拉行业协会反响不一，有明确表示交纳的也有抗议的，但本人认为体系的不完善不是侵犯著作权或不交纳使用费的理由，中国音像著作权集体管理协会虽然不是一个权力机构，毕竟是解决收费问题的一个好方法。2，对于费用收取的标准，各方争论了很久，这确实也是一个很难解决的问题，各个卡拉营业厅的成本和收入都不一样不能一刀切而且按怎样的方式计费才最合理呢？现在也出台的标准是12元/厅/天的上限，这种计算方法采取了日本的宏观计算也有其合理的地方，但现代科学技术十分发展，有人提出按点击率来计算，所以对于先行的标准在将来还会逐渐的改变直到找到最合适的计算方法。
案件最大的争议焦点“MTV究竟是音像制品，还是类似摄制电影的方法制作的作品？”法院最终认定，MTV是以特定音乐作品为题材，通过摄影、录音、剪辑、合成等创作活动，在一定介质上制成一系列有伴音的相关画面，并能够借助适当装置连续播放的音乐电视作品，应认定为以类似摄制电影的方法创作的作品。
但记者仔细对比了昨天的5份判决书后发现，正东唱片诉“麒麟”的陈慧琳的《光年》MTV没有获得法院的支持，这也是所有起诉的歌曲
MTV中，唯一一首没有被确认是“类似摄制电影的方法制作的作品”。
根据法院的认定，这首MTV成为一个例外的原因，是因为该MTV的画面为舞台剧现场表演的机械录制，另外唱片公司也没有举证证明，这首MTV是使用了类似摄制电影的方法制作而成的。这是否就意味着，卡拉OK企业今后无需对类似“演唱会版”MTV的放映费买单了？
答案是否定的，因为《光年》等“演唱会版”的音乐作品虽然不是以类似拍摄电影的方法创作的作品，唱片公司不能以侵犯放映权的名义主张权利，但是这些音乐作品里的音乐如果有受到音协会管理的，那么音协会就能以侵犯机械表演权的名义主张权利， 所以卡拉该不该为《光年》等“演唱会版”的音乐作品买单也不是一概而论的。
为了进一步探讨，先来明确两个问题：
一,机械表演劝
1，播放背景音乐未经著作权人的同意且未付费构成对著作权人的机械表演权的侵害。
150多年前，法国巴黎香榭丽舍大街的大使咖啡馆里，几位闲坐者之中的一位作曲家忽然听到有人演奏他写的音乐，于是他突发奇想说，如果咖啡馆老板不付他演出作品的钱，那么，他也不付老板咖啡钱。最后，他赢了这场官司。这位作曲家就成了音乐权益保障的鼻祖。、在这里这位作曲家成功的捍卫了自己的表演权。表演权亦称公演权、上演权，是指以声音、表情、动作创造性地公开再现作品以及用各种手段公开播送作品表演的权利。随着科技和传播手段、技术的发展，人们已经可以通过特定的传播方式，不在现场而能欣赏到现场的表演。这种发展意味着，表演的场所被扩大了，能够在同一时间欣赏表演的人群也增加了，因此表演应当不仅仅是指现场的表演，也应当包括对现场表演的传播。表演作品的方式多种多样，以演唱、朗诵、演奏等各种形式再现作品都是表演。表演可以在舞台上进行，也可以在舞台下进行；可以是对已经发表的作品的表演，也可以是对尚未发表的作品的表演；但对尚未发表的作品的演出必须征得作者的同意，因为这时候的表演并不是单纯地表演，而且也是作品发表的一种形式。根据新修改的著作权法的规定，现在对使用已经发表的作品进行表演，也要征得作者的同意。只有免费表演他人的作品可以不支付报酬，但要注明作者的姓名、作品的名称，并且不得侵犯著作权人的其他权利。著作权人可以自己表演作品，也可以许可他人行使表演权。能行使表演权的客体范围是有限的，不像著作权的其他财产权利行使范围那么广泛，正如伯尔尼公约第11条所认为的，表演权行使的客体一般限定在戏剧作品、戏剧与音乐混合作品以及音乐作品的范围。 1992年7月我国正式加入了《保护文学艺术作品伯尔尼公约》，而1971年在巴黎全面修订的《伯尔尼公约》的第11条就明确规定了戏剧作品，音乐戏剧作品和音乐作品的作者享有的表演权的内容：（1） 授权公开表演和演奏其作品，包括用各种手段和方法公开表演和演奏；（2）授权用各种手段公开播送其作品的表演和演奏。从中可以看出表演权包括两类：一指现场表演，即演员直接或者借助技术设备以动作、声音、表情公开再现作品或者演出作品，如将剧本搬上舞台演出、将音乐作品公开表演等。另一类是机械表演，所谓机械表演权，是指借助于用机械设备如录音机、录像机、ＶＣＤ、ＤＶＤ等机械设备把歌曲或歌词、诗歌放出来，如宾馆、饭店、商店、歌舞厅为顾客播放音乐、歌曲等。我国１９９０年颁布的《著作权法》规定的表演权仅指现场表演，不包括机械表演。而世界各国的著作权法基本都规定机械表演权。如法国著作权法规定：属于作者的使用权包括表演权和复制权，其中，表演权即以任何方式向公众传播作品的权利。德国著作权法规定：表演权是通过个人表述公开表达音乐著作或以戏剧形式公开演出著作的权利，还包括个人表述的场所之外通过银幕，扩音器或类似技术设备使公众感知到表演的权利。１９９２年７月我国正式加入《保护文学艺术作品伯尔尼公约》后，国务院在同年制定的《实施国际著作权条约的规定》中首次规定对外国作品的机械表演权进行保护。２００１年，我国修改《著作权法》时即增加了机械表演权。《著作权法》第十条第一款第九项规定：“表演权，即公开表演作品以及用各种手段公开播送作品的表演的权利。”“公开表演作品”即为现场表演，“用各种手段公开播送作品的表演”即为机械表演。至此，机械表演权得到了全面的保护。本案中，长安商场无偿使用他人享有著作权的音乐作品，显然侵犯了著作权人的机械表演权。
2，机械表演权行使的限制
作品创作的目的是为了人们的传唱和传播，促进文化、科学事业的发展与繁荣。为此，《著作权法》对著作权人行使专有权做了限制，一是合理使用，二是法定许可。
合理使用，即在一定情况下使用他人发表的作品，可以不经著作权人同意，不向其支付报酬。《著作权法》第二十二条规定：“ 在下列情况下使用作品，可以不经著作权人许可，不向其支付报酬，但应当指明作者姓名、作品名称，并且不得侵犯著作权人依照本法享有的其他权利：①为个人学习、研究或者欣赏，使用他人已经发表的作品；……③为报道时事新闻，在报纸、期刊、广播电台、电视台等媒体不可避免地再现或者引用已经发表的作品；……⑨免费表演已经发表的作品，该表演未向公众收取费用，也未向表演者支付报酬……”
法定许可，是指依照法律规定，可不经作者或其他著作权人的同意而使用其已经发表的法定许可，是指依照法律规定，可不经作者或其他著作权人的同意而使用其已经发表的作品。《著作权法》规定，为实施九年制义务教育和国家教育规划而编写出版教科书，除作者事先声明不许使用的外，可以不经著作权人许可。在教科书中汇编已经发表的作品片段，应按照规定支付报酬，应指明作者姓名和名称。
二，音乐著作权协会是接受著作权人委托的著作权集体管理组织
伯尔尼公约（１９７１年）、世界贸易组织（ＷＴＯ）《与贸易有关的知识产权协定》（１９９４年）和世界知识产权组织（ＷＩＰＯ）版权条约（１９９６年）。 著作权人对其合法权利的管理方式大体可以分为两种，即个人管理和集体管理。个人管理表现为著作权人仅依靠自身的力量，对其合法权利加以行使和保护。集体管理则表现为著作权人借助专门机构、著作权集体管理组织，对其合法权利加以更有效的行使和保护。 国际法和各国国内法关于著作权保护的规定，仅仅为著作权人合法权利提供了法律的保障，而非直接手段。个人管理著作权方式是一种传统的方式。随着网络数字技术的发展和全球化的进程，个人管理方式在有效行使和保护著作权方面，表现出十分突出的局限性，甚至显得软弱无力。以音乐作品为例，当一部音乐作品被许多国家以演唱会、歌舞厅、音乐厅、制作唱片、广播、音乐餐厅等不同使用方式被使用时。一方面，音乐著作权人根本没有能力控制其作品的使用情况，既无从获得有关信息，也无法获得精神和物质权利的保障；另一方面，当一个音乐作品使用者要合法的取得使用许可时，仅仅依靠其自身的力量，要找到遍布全国乃至各国的音乐著作权人，不论是从时间、人力还是成本的角度看，都是难以实现的；更何况还必须根据每个音著作权人的意愿，来谈判不同的许可使用付费标准。 正是对这种困难性的认识，使得著作权人和作品使用者都迫切地需要求助于专门的机构，来帮助他们实现有效地行使权利和便捷地取得使用许可这两方面的基本目的。 在 国外的著作权集体管理组织中欧洲国家的著作权集体管理组织较具代表性。 １７７７年，世界上第一个作者协会由博马舍创立于法国，这是著作权集体管理组织的雏形。其创立的目的在于支持会员获得法律对作者权利的承认，并帮助会员从剧院获取作品的使用报酬。该协会经过不懈的努力，实现了自己的目标。１７９１年，法国法律规定了作者的有关权利。１８２９年，该协会已具有相当的规模。此后，欧洲一些国家相继成立了自己的保护著作权的协会。发展到今天，英国、法国、意大利、德国、西班牙、葡萄牙、比利时、瑞士、荷兰、丹麦等国的著作权集体管理组织都已有了相当的历史和规模。其中比较著名的有法国作者协会（简称ＳＡＣＤ），它是世界上历史最悠久的著作权集体管理组织；意大利作者和出版商协会（简称ＳＩＡＥ）；德国音乐著作权协会（简称ＧＥＭＡ），我国著作权法第八条规定：“著作权人和与著作权有关的权利人可以授权著作权集体管理组织行使著作权或者与著作权有关的权利。著作权集体管理组织被授权后，可以以自己的名义为著作权人和与著作权有关的权利人主张权利，并可以作为当事人进行涉及著作权或者与著作权有关的权利的诉讼、仲裁活动.中国《著作权法》的制定参照的是国外的立法经验，于１９９２年１２月１７日成立的中国音乐著作权协会（简称ＭＣＳＣ）。怎么界定其性质，最高院有一个复函，“音著协”与著作权人之间，签订一个带有信托性质的合同来明确，这个合同也是受到民法和有关相关法律调整的。就是说你授权之后，我替你进行管理。音著协”的权利来源于著作权人，著作权人有多大的权利，授予“音著协”多大的权利，就有多大的权利.中国音乐著作权协会是以集体管理方式，代表音乐著作权人行使权利的非营利性机构。协会管理的范围是会员的音乐作品的表演权、广播权、录制权。具体而言，表演权是指“公开表演作品，以及用各种手段公开播送作品的表演的权利”；广播权是指“以无线方式公开广播或者传播作品，以有线传播或者转播的方式向公众传播广播的作品，以及通过扩音器或者其他传送符号、声音、图像的类似工具向公众传播广播的作品的权利”；录制权是指录音录像制作者使用他人作品制作录音录像制品，应当取得著作权人许可，并支付报酬。１９９４年５月，中国音乐著作权协会加入了极具影响力的著作权集体管理国际性组织、国际作者、作曲者协会联合会，并与３６个国家和地区的著作权集体管理组织，签订了相互代表协议。一旦中国音乐著作权协会管理的音乐作品在这些国家和地区被使用，该国家或地区的著作权集体管理组织将代表中国音乐著作权协会进行管理。在我国音乐著作权协会成立的时间不长,其运作还有不完善的地方, 笔者认为音著协设立方式、权利和义务、著作权许可使用费的收取和分配以及对其监督管理其费用的收取应由国务院另行规定。其作为非营利社会机构是无权单方面制定收费标准..授权人必须是著作权人本人或其代理人，其对作品享有合法的权利。在音乐著作权协会放弃了诉讼的情况下,著作权人自己仍然可以提起诉讼。’音著协”的收费是一种“管理”，但此处的管理是受托人对委托人所托之事务的管理，而不是政府对社会公众事务的管理，不带有行政性质。所以，即使有收费方法和收费价格的规定，这种方法和价格并不是不可协商.
由此可以得出结论，卡拉所使用的音乐作品面临四种情况：一是既要向放映权人交纳费用又要向机械表演权人交纳费用，二是只向放映权人交纳费用；三是只向机械表演权人交纳费用；四是不用向任何一方交纳费用。这种情况的出现将情况更加复杂化了，卡拉商家在选择卡拉设备时还要去审查设备的歌曲到底处于怎样的交纳状态，无疑增加了成本；而且也会出现一种卡拉遭受权利人围攻的困境，交纳了放映费和机械表演费并费终结，某个文字和图画的著作权人也会站出来要求收费，那么对卡拉来说是不公平的，卡拉在购买设备时，音乐作品已经由生产设备的厂家存放于设备中，这些作品由生产厂家利用再出售给卡拉来赢利，从合理的角度看应该由生产厂家来负责说明音乐作品的权利状况并将其应付费用做为成本算入设备成本中，又卡拉商家在购买时自己来选择，这样各方利益得到了平衡。如果将这种审查和交纳义务全部交给卡拉，是否放过了卡拉北背后真正的投机者呢？而且这个投机者还涉及到侵权的刑事犯罪，而这个问题被我们一直忽视掉了，生产厂家把费用通过集体管理组织非权利人，再将费用作为成本的设备卖给卡拉，卡拉再通过盈利分担转嫁给消费这，不仅合理也通过层层转嫁使最终分担到消费者头上的费用降低。
那么生产厂家和著作权集体管理协会之间的交费标准是可以协商的，具体的标准由两者之间去确定比根据卡拉的营业规模或状况来收取简单多了，同时对于侵权而不负担责任的生产厂家著作权管理协会可以提起诉讼，民事，刑事或者行政都可以有力的规制，何必要和卡拉大动干戈还让消费者们众说纷纭。
另外，既然音乐著作权协会可以收取机械表演权费和放映权费，完全可以成立一个下属部门来收取费用行使集体管理权，另外成立一个中国音乐著作权集体管理协会既不好统一又引来的因未批准登记的问题遭到抵抗，既然一直都向音著协交纳费用，沿用下去也未尝不可，只要继续完善体制，比如：和产片业协会建立联系，和生产厂家建立联系。。。。。。
以上观点纯属个人看法，没有任何诋毁和非难之意，将问题简单化或许是平息风波的最好方法。
江西财经大学法学院
赵希璇
南昌市职工住房抵押委托贷款暂行办法
江西省南昌市人民政府
南昌市职工住房抵押委托贷款暂行办法
南昌市人民政府
第一章 总则
第一条 为加快建立城镇住房新制度，推进住房商品化、社会化，根据《南昌市住房公积金管理办法》和有关金融法规，制订本办法。
第二条 职工住房抵押委托贷款（以下简称贷款）是运用住房公积金（以下简称公积金）及其他房改筹集的资金，由政府委托的专业银行（以下简称受托银行）向购买、大修自住住房的公积金缴存人而发放的政策性专项贷款。
第三条 贷款实行先存后贷、整借零还、有价证券（指可抵押的国家债券、银行定期存款单）质押、住房抵押与住房抵押保险同步进行的原则。
第四条 本办法所称的有关各方是：
委托人是指南昌市住房资金管理中心；
受托人是指受托银行；
借款人是指向委托人申请贷款的个人；
保险人是指承保住房抵押保险的保险公司；
抵押人是指为贷款提供住房抵押的借款人或第三人；
抵押权人是指受托人；
出质人是指为贷款提供质押担保的借款人或第三人；
质权人是指受托人。
第二章 贷款对象与条件
第五条 按照《南昌市住房公积金管理办法》规定缴存公积金半年以上的职工，在本市购买、大修自住住房资金不足时，可申请个人住房抵押贷款。
第六条 借款人需同时具备下列条件：
（一）具有稳定的经济收入和归还贷款本息的能力；
（二）有购买住房的有效合同或证明文件；
（三）借款人提出贷款申请时，应在受托人开立住房存款户，并存入有相当于购买住房全部价款30％以上的存款；
（四）同意将住房或受托人认可的有价证券作抵押。
第七条 借款人申请贷款时应根据受托人的要求向受托人提供以下相应的证件和资料：
（一）借款人具有法律效力的身份证明（常住户口簿、身份证）；
（二）借款人所在单位出具的借款人固定经济收入的证明；
（三）依法签订的住房购买合同或有效的证明文件；
（四）房屋产权证或权属证、质物清单、估价证明；
（五）受托人要求提供的其他证件和有关资料。
第三章 贷款额度、期限和利率
第八条 利用公积金发放的贷款，每户在未归还公积金贷款之前限贷一次。每笔贷款额度在所购住房价款的70％以内，同时不能超过南昌市住房资金管理中心当年公布的最高贷款限额。
第九条 贷款期限视贷款额度和借款人还款能力确定，最长不超过20年。对于将到离、退休年龄的借款人，其贷款期限可以计算到借款人的法定离、退休年龄。
第十条 用公积金发放的贷款，其利率不分期限档次。根据国家有关规定，贷款利率按照在三个月整存整取存款利率基础上加二个百分点执行。贷款期间遇公积金存款利率调整，贷款利率相应调整。
第四章 贷款的办理
第十一条 受托人在办理贷款业务时，应严格遵守与委托人签订的委托贷款合同。
第十二条 贷款按以下程序办理：
（一）借款人到委托人处领取《南昌市职工住房抵押贷款申请初审表》，按要求填写后由委托人按本办法第五条进行初审。
（二）经初审符合条件的借款人可到受托人处办理借款申请。在办理借款申请时，借款人需向受托人提供第七条所列有关证件和资料及经委托人审核后的初审表。
（三）经受托人审核符合贷款条件的按下列顺序办理有关手续：
①借款人与受托人签订借款合同；
②由受托人办理借款合同的公证；
③采取住房抵押的借款人持借款合同到市房产管理部门办理抵押登记；
④借款人与委托人签订抵押合同或质押合同；
⑤采取住房抵押方式的，依据《南昌市职工抵押住房保险试行条款》由借款人办理抵押住房保险。
⑥借款合同生效。
（四）借款合同生效后，受托人将贷款拨付到借款人在受托人开立的住房存款帐户，贷款利息自贷款到借款人帐户之日起计算。
第五章 贷款的偿还和收回
第十三条 借款人应按贷款合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。
归还贷款本息的计算公式为：
贷款本金×月利率
每月等额偿还贷款本息＝贷款本金×月利率＋────────────────
(1+月利率){上标12×贷款年限}-1
第十四条 贷款由借款人按月用现金偿还，也可由受托人委托借款人所在单位按月代扣本人工资偿还。
第十五条 贷款期内，借款人应按合同规定的时间偿还贷款本息，未按期归还贷款本息的，受托人应以逾期还款额为基数，每逾期一天，计收万分之四逾期利息。
第十六条 借款人可提前偿还全部贷款本息。
提前偿还贷款本息的借款人应在预定提前还款日一个月前，书面通知受托人，该通知一经发出，即不可撤销。
第六章 住房抵押
第十七条 住房产权不明或有争议的，不得作为贷款抵押物。
第十八条 借款人以所购自住住房作为贷款抵押物时必须将住房价值全额用于贷款抵押。
第十九条 抵押人和抵押权人签订的住房抵押合同应符合《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定。
第二十条 借款人对设定抵押的住房在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养，保证完好无损的责任，并随时接受受托人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，受托人不得擅自处分。
第二十一条 住房抵押合同自签订之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，受托人应按合同的约定，解除设定的抵押权。解除抵押权时，应到市房产管理部门办理抵押注销登记手续。
在抵押期间，对设定的抵押物造成损坏的，由责任方承担责任并负责赔偿。
第七章 有价证券质押
第二十二条 采取有价证券质押方式的，出质人和质权人签订的质押合同应符合《中华人民共和国担保法》第六十五条规定。质押合同自有价证券凭证交付之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。
第二十三条 有价证券兑现日期先于债务履行期的，质权人可以在债务履行期届满前兑现，并与出质人协议将兑现的价款用于提前清偿所担保的债权。
第八章 住房抵押保险
第二十四条 用所购住房或其他住房抵押贷款时，必须参加抵押住房保险。
第二十五条 在贷款期间，保险单正本由受托人保管。
第二十六条 住房抵押保险，按照《南昌市职工抵押住房保险试行条款》执行。
第九章 借款合同的变更
第二十七条 借款合同需要变更的，必须经委托人、受托人、借款人、保险人及其它有关各方协商同意，并依法签订变更合同。
第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同。
第十章 抵押物或质押物的处分
第二十九条 借款人到期未能还清全部贷款本息的，可申请六个月宽限期。宽限期满后，借款人仍未还清贷款本息的，受托人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定，处置抵押物或质押物。
第三十条 借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后无继承人、监护人或受遗赠人，或其法定继承人、监护人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，受托人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处置抵押物或质押物。
第三十一条 处置抵押物或质押物，其价款不足以偿还贷款本息的，受托人有权向抵押人追索应偿还部分；其价款超过应偿还部分，受托人应退还抵押人。
第三十二条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳土地使用权出让金等国家规定的款项后，抵押权人有优先受偿权。
第十一章 附则
第三十三条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向人民法院起诉。
第三十四条 借款人有下列情况之一的，受托人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：
①借款人不按期归还贷款本息；
②借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失；
③未经受托人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押。
第三十五条 受托人应按照贷款合同的规定发放住房贷款，由于受托人的责任影响借款人按合同规定使用借款，受托人应按影响天数，每天付给借款人万分之五的违约金。
第三十六条 抵押借款合同当事人的任何一方要求变更合同内容或终止合同，需要提前一个月书面通知合同的其他当事人，未达成协议前原合同继续有效。
第三十七条 本办法由南昌市住房资金管理中心负责解释。
1998年5月15日
