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湖州市人民政府办公室关于印发湖州市级储备粮管理实施细则的通知

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湖州市人民政府办公室关于印发湖州市级储备粮管理实施细则的通知

浙江省湖州市人民政府办公室


湖州市人民政府办公室关于印发湖州市级储备粮管理实施细则的通知

湖政办发〔2008〕118号


各县区人民政府,市府各部门,市直各单位:
为确保我市粮食安全,维护粮食市场稳定,加强对储备粮的管理,现将《湖州市级储备粮管理实施细则》印发给你们,请认真贯彻执行。

二○○八年十二月二日
湖州市级储备粮管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为了加强市级储备粮管理,保证市级储备粮数量真实、质量良好和储存安全,维护粮食市场稳定,有效发挥市级储备粮在宏观调控中的作用,根据《粮食流通管理条例》、《浙江省地方储备粮管理办法》,结合湖州实际,制定本实施细则。
第二条 湖州市本级行政区域内从事和参与市级储备粮经营管理、监督活动的单位和个人,应当遵守本实施细则。
第三条 本实施细则所称的市级储备粮,是指市人民政府储备的,用于调节湖州市本级行政区域粮食供求总量,稳定粮食市场,以及应对重大自然灾害或者其他突发公共事件等情况的粮食和食用油。
第四条 市人民政府负责市级储备粮工作;落实省人民政府下达的市级储备粮计划,根据当地粮食消费量及时增加相应的储备规模,合理确定储备品种结构;落实储备粮所需的资金和仓储等设施;加强储备粮管理,确保市级储备粮的数量、质量和储存安全。
第五条 市粮食行政主管部门(以下简称粮食部门)负责市级储备粮的行政管理及成品粮储备代储企业的审核,指导和协调下级粮食部门的地方储备粮管理工作,对市级储备粮的数量、质量和储存安全实施监督检查。
市财政行政主管部门(以下简称财政部门)负责安排市级储备粮的贷款利息、管理费用和轮换补贴(含轮换费用和轮换差价补贴)等财政补贴,保证及时、足额拨付,并负责对市级储备粮财政补贴执行情况实施监督检查。
市农业发展银行(以下简称农发行)按照国家有关规定,及时、足额安排市级储备粮所需贷款,并对发放的市级储备粮贷款实施信贷监督。
第六条 市储备粮管理有限公司(以下简称承储企业),具体承担市级储备粮的经营管理,并对市级储备粮的数量、质量与储存安全负责。承储企业除承担政策性粮食经营外,不得从事与市级储备粮无关的其他粮食经营业务。
承储企业应当接受粮食、财政部门和审计机关依法进行的监督检查。
第七条 市级储备粮的管理应当按照“储得进、管得好、调得动、用得上”的要求,建立严格的管理制度,确保市级储备粮数量真实、质量良好和储存安全,并节约成本和费用。
第八条 任何单位和个人不得以任何方式骗取、挤占、截留、挪用市级储备粮贷款和贷款利息、管理费用、轮换补贴等财政补贴。
任何单位和个人不得破坏市级储备粮的仓储设施,不得偷盗、哄抢或者损毁市级储备粮。市人民政府有关部门对破坏市级储备粮仓储设施,偷盗、哄抢或者损毁市级储备粮的违法行为,应当及时予以制止和查处。
任何单位和个人不得以市级储备粮以及市级储备粮仓储设施对外进行担保或者对外清偿债务。
第九条 任何单位和个人对市级储备粮经营管理中的违法行为,有权向各级粮食部门以及其他有关部门举报。接受举报的行政机关应当及时查处;举报事项不属本行政机关处理的,接受举报的行政机关应当及时移送有权处理的行政机关处理;接受移送的行政机关应当及时处理,并将处理结果通报移送的行政机关。

第二章 市级储备粮计划和轮换

第十条 市人民政府根据当地实际需要和财政承受能力,在确保完成省人民政府下达的市级储备粮储备计划的基础上,可以适当增加储备数量,并报省粮食、发展改革、财政部门备案。
第十一条 粮食部门应当会同财政部门提出市级储备粮年度轮换计划,报市人民政府批准后实施。
第十二条 经批准的市级储备粮年度轮换计划由粮食部门会同财政部门和农发行下达给承储企业,由承储企业具体组织实施。粮食、财政部门应当监督轮换计划的执行。
第十三条 承储企业应当根据粮食不同品种的安全库存期限,对市级储备粮实行均衡轮换,保证储备粮质量;因气候或者自然灾害等原因致使储存粮食品质下降,不宜再储存时,应当及时安排轮换。
第十四条 除特殊情形外,市级储备粮的轮换补库应当在储备粮出库后5个月内完成。承储企业应当向粮食生产者直接订购补库粮源;如订购的补库粮源不足时,应当通过公开采购的方式或者国家规定的其他方式补库。
轮换补库结束后,承储企业应当委托具有资质的粮食质量检验机构对入库粮食质量进行鉴定。
第十五条 轮换出库的市级储备粮,应当进行公开竞价销售,或者通过国家规定的其他方式销售。
出库的市级储备粮储存时间超过国家规定年限的,应当按照国家有关规定,由承储企业委托具有资质的粮食质量检验机构进行质量鉴定。经鉴定确定为已陈化变质、不符合食用卫生标准的市级储备粮,应当严格按照国家有关规定处理,不得流入口粮市场。
第十六条 承储企业应当在轮换补库结束后15日内,将市级储备粮年度轮换计划的具体执行情况报粮食部门和财政部门备案,并抄送农发行。
第十七条 市级储备粮的储备所需资金实行封闭运行,专款专用。承储企业和需要向农发行贷款的承担市级成品粮储备的粮食经营企业应当在农发行开立基本结算账户。

第三章 市级储备粮的储存

第十八条 市级储备粮应当逐步集中由市中心粮库存放。
第十九条 承储企业应当具备下列条件:
(一)仓库容量达到一定的规模,仓库条件符合国家标准和技术规范的要求;
(二)具有与粮食储存要求、粮食仓型、粮食进出库方式、粮食种类、粮食储存周期等相适应的仓储设备;
(三)具有符合国家标准的储备粮质量检测仪器和场所,具备检测储备库温度、水分、害虫密度的条件;
(四)具有经过专业培训的粮食保管、检验、防治等管理和技术人员;
(五)经营管理状况和信誉良好,并无严重违法经营记录。
第二十条 承储企业在收购市级储备粮时,应当严格执行储备粮管理的法律、法规、规章、国家标准和技术规范,保证入库储存粮油达到规定的质量要求。
承储企业应当严格执行《粮油储藏技术规范》,保证市级储备粮质量良好、储存安全。
鼓励承储企业应用先进储粮技术和现代化管理手段,提高粮油储存水平。
第二十一条 承储企业应当健全质量管理制度,建立质量档案,严格执行市级储备粮储存情况定期检查和品质检测制度;发现市级储备粮数量、质量和储存安全等方面的重大问题,应当及时上报粮食部门。
第二十二条 承储企业应当对市级储备粮实行专仓储存、专人保管、专账记载,使用统一的账、表、卡及仓牌,及时、准确、完整地填报各种储备粮统计报表,不得虚报、瞒报、漏报、拒报。
承储企业应当建立健全市级储备粮库存实物台账,做到市级储备粮账账相符、账表相符、账卡相符、账实相符。
第二十三条 承储企业应当对市级储备粮采取必要的防范措施,建立市级储备粮的防火、防盗、防洪等安全管理制度并明确责任人。
承储企业应当制定应急处置预案,在发生各种灾害危及市级储备粮安全时,应当及时启动应急处置预案并采取有效措施减少损失。
第二十四条 承储企业不得在市级储备粮中掺杂使假、以次充好,不得擅自串换品种、变更储存库点。
第二十五条 承储企业依法被撤销、解散或者破产,以及因不可抗力、自然灾害等原因已不具备市级储备粮存储条件时,其储存的市级储备粮由粮食部门负责另行安排储存库点。
第二十六条 因不可抗力、自然灾害造成市级储备粮损失的,由粮食部门会同财政部门和农发行,及时予以审核,按有关规定报损。

第四章 市级成品粮储备的管理

第二十七条 市级成品粮储备实行“政府计划,部门监管,企业运作”。市级储备粮承储企业可与经粮食部门依法核准的,市本级有一定的生产规模、良好的经营信誉和正常的生产经营的粮食生产经营企业(以下简称代储企业),以合同方式委托储存。市级成品粮储备品种包括大米、面粉、小包装食用油。
第二十八条 市级成品粮储备计划由粮食部门会同财政部门、农发行协商提出,报市政府批准后实施。计划一经下达,承储企业(代储企业)必须严格遵照执行,如期如数到位。
第二十九条 代储企业可以结合加工、经营情况,对市级成品粮储备库存实行滚动轮换,按照保持规模、保证质量、推陈储新、均衡有序的原则,自行适时轮换。
第三十条 市级成品粮储备承储发生的费用由市政府实行适当补贴。
第三十一条 根据批准后的市级成品粮储备承储计划,承储企业与代储企业签订代储合同,明确双方的权利、义务和违约责任等事项,并按合同约定对代储企业的代储业务进行严格监管。
承储企业应当自合同签订之日起15日内,将代储合同报粮食、财政部门和农发行备案。
本实施细则第二十条至第二十五条的规定,适用于代储企业。

第五章 市级储备粮的动用

第三十二条 粮食部门应当完善市级储备粮的动用预警机制,加强对需要动用市级储备粮情况的监测,适时提出动用市级储备粮的建议。
未经市人民政府批准,任何单位和个人不得动用市级储备粮。
第三十三条 有下列情形之一的,可以动用市级储备粮:
(一)市本级或者部分地区的粮食出现明显的供不应求或者粮食市场价格异常波动需要动用市级储备粮;
(二)发生重大自然灾害或者其他突发公共事件需要动用市级储备粮;
(三)市人民政府认为需要动用市级储备粮的其他情形。
第三十四条 市级储备粮动用方案,由粮食部门会同发展改革、财政部门提出,报市人民政府批准。动用方案应当包括所动用粮油的品种、数量、质量、价格、价差处理、使用安排、运输保障等内容。
粮食部门根据市人民政府批准的市级储备粮动用方案下达动用命令,由市级储备粮承储企业、代储企业具体组织实施。
市级成品粮储备动用时,成品粮按当时市场价格由政府买断。
市级有关部门和储备粮所在地人民政府对市级储备粮动用命令的执行,应当给予协助。
任何单位和个人不得拒绝执行或者擅自改变市级储备粮动用命令。
第三十五条 市级储备粮的动用,报省粮食、发展改革、财政部门备案。

第六章 监督检查

第三十六条 粮食部门和财政部门按照各自职责,依法加强对市级储备粮的管理和监督检查。在监督检查过程中,可以行使下列职权:
(一)对市级储备粮的数量、质量、品种及储存安全情况和财政补贴资金使用情况进行检查;
(二)对市级储备粮年度轮换计划和动用命令的执行情况进行检查;
(三)对粮食仓储设施、设备是否符合国家有关技术规范和标准进行检查;
(四)调阅市级储备粮经营管理的有关资料、凭证,向有关单位和个人调查、了解相关情况。
监督检查人员在从事相关执法活动中,应当坚持原则,忠于职守,秉公办事,廉洁自律。
第三十七条 粮食部门、财政部门在监督检查过程中,发现市级储备粮的数量、质量、品种、储存安全以及财政补贴资金使用等方面存在违法情形的,应当责令承储(代储)企业立即予以纠正或者处理;对承储(代储)企业存在的不适合储存市级储备粮情况的,粮食部门应当责令其限期整改;对危及储存安全的重大问题,应当立即采取有效措施予以处理。
第三十八条 监督检查人员应当将监督检查情况作书面记录,并由监督检查人员和被检查单位的负责人签字。被检查单位的负责人拒绝签字的,监督检查人员应当将有关情况记录在案。
第三十九条 审计机关依照《中华人民共和国审计法》规定的职权和程序,对市级储备粮承储企业实施审计监督;发现问题,应当及时依法处理。
第四十条 承储(代储)企业对粮食、财政部门和审计机关的监督检查人员依法履行职责,应当予以配合。
任何单位和个人不得拒绝、阻挠、干涉监督检查人员依法履行监督检查职责。
第四十一条 农发行应当按照国家有关规定,加强对市级储备粮贷款的信贷监管。承储(代储)企业对农发行依法进行的信贷监管,应当予以配合,并及时提供有关资料和情况。

第七章 法律责任

第四十二条 粮食、财政部门违反本细则规定,有下列行为之一的,由市人民政府责令改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,由有权机关按照管理权限给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未按照本办法第十一条、第十二条的规定及时报批和下达市级储备粮年度轮换计划的;
(二)拒不组织实施或者擅自改变市级储备粮年度轮换计划和动用命令的;
(三)无正当理由,不按时拨付市级储备粮相关费用,造成市级储备粮不能落实或者影响市级储备粮安全的;
(四)挤占、截留、挪用市级储备粮贷款和贷款利息、管理费用、轮换补贴等财政补贴的;
(五)因监督管理不力,造成市级储备粮被擅自动用或者发生重大坏粮事故的;
(六)发现市级储备粮的数量、质量存在问题不及时责令承储(代储)企业改正,或者发现危及市级储备粮储存安全的重大问题,不立即采取有效措施处理并按照规定报告的;
(七)接到举报、发现违法行为不及时查处的。
第四十三条 承储(代储)企业有下列行为之一的,依据《浙江省地方储备粮管理办法》的规定,由粮食部门责令其改正,处1万元以上5万元以下的罚款。对属于国家工作人员的直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予纪律处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)虚报、瞒报市级储备粮数量的;
(二)在市级储备粮中掺杂使假、以次充好的;
(三)挪用和擅自动用、轮换市级储备粮的;
(四)擅自串换市级储备粮品种和质量等级的;
(五)骗取、挪用市级储备粮贷款和贷款利息、管理费用、轮换补贴等财政补贴的;
(六)拒不执行或者擅自改变市级储备粮年度轮换计划和动用命令的;
(七)以市级储备粮或者市级储备粮仓储设施对外进行担保或者清偿债务的;
(八)因自然灾害等不可抗力原因,已不具备市级储备粮存储条件,不及时上报有关情况造成市级储备粮损失的;
(九)因管理不善或者应急处置不力,造成严重坏粮事故或者粮食重大损失的。
第四十四条 承储(代储)企业有下列行为之一的,依据《浙江省地方储备粮管理办法》的规定,由粮食部门责令其限期改正;逾期不改正的,处3000元以上3万元以下的罚款;情节严重的,处3万元以上5万元以下的罚款。对属于国家工作人员的直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予纪律处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)入库的市级储备粮不符合质量等级和国家标准要求,或者不建立质量档案,或者出入库粮食未按照规定进行质量鉴定的;
(二)对市级储备粮未实行专仓储存、专人保管、专账记载,或者不按规定及时、准确报送储备粮统计报表和实物台账,或者账账不符、账实不符的;
(三)发现问题不及时采取有效措施,重大问题不及时报告或者隐瞒事实的。
第四十五条 代储企业违反本实施细则有关规定,造成市级储备粮损失或储备规模不到位的,承储企业可以按照代储合同的约定向代储企业追偿。
第四十六条 违反本实施细则规定,破坏市级储备粮仓储设施,偷盗、哄抢、损毁市级储备粮,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚;造成财产损失的,依法承担赔偿责任。

第八章 附 则
第四十七条 本实施细则自公布之日起施行。



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辽宁省城市污水处理费征收使用管理办法

辽宁省人民政府


辽宁省人民政府令第235号


  《辽宁省城市污水处理费征收使用管理办法》业经2009年6月24日辽宁省第十一届人民政府第25次常务会议审议通过,现予公布,自2009年9月1日起施行。



省 长 陈政高

二○○九年七月十三日



辽宁省城市污水处理费征收使用管理办法

  第一条 为了规范城市污水处理费征收、使用和管理,保障城市污水集中处理设施和排水管网的建设、运行和维护,提高水环境质量,改善生态环境,根据《中华人民共和国水污染防治法》等有关法律、法规,结合我省实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于我省行政区域内城市污水处理费的征收、使用和管理。
  第三条 省住房和城乡建设行政主管部门负责指导全省城市污水处理费征收、使用和管理工作。
  市、县(含县级市,下同)建设行政主管部门或者政府确定的部门(以下称市、县城市污水处理行政主管部门)具体负责本行政区域内城市污水处理费征收、使用和管理工作。
  财政、价格、审计等部门按照各自职责,做好城市污水处理费征收、使用的监督管理工作。
  第四条 凡在我省行政区域内向城市污水集中处理设施(包括接纳、输送城市污水的管网、污水处理厂、污水处理装置和处置污泥的相关设施及用于污水处理的专用河道、水库、湖泊等)及排水管网(指汇集和排放城市污水、雨水的管道、沟河渠、泵站等设施所形成的网络系统)排放污水的单位和个人,均应依照本办法规定缴纳城市污水处理费。 
  开征城市污水处理费后,对向城市污水集中处理设施及排水管网排放污水的单位和个人,不再征收污水排污费和排水设施有偿使用费。
  第五条 城市污水处理费实行政府定价。其具体征收标准,由市价格部门会同城市污水处理行政主管部门和财政部门,根据当地城市污水处理厂及排水设施的建设、运行、维护成本和企业、居民的承受能力等提出意见,并按规定举行听证后,报省价格、财政部门批准。
  第六条 城市污水处理费按照用水量按月计征。
  用水量按下列方式计算:
  (一)使用城市公共供水的单位和个人,其用水量按照水表显示的量值计算。未安装水表或水表损坏的,按技术推定法(单位时间管径流量×时间)核定水量。
  (二)使用自备水源(含自备井和在江、河、湖、泊取水)的单位,已安装水表的,其用水量按水表显示的量值计算;未安装水表的, 按照水泵铭牌流量每日运转24小时计算水量。
  (三)对产品以水为主要原料的企业,按用水量的80%在产品生产地征收城市污水处理费。
  (四)对未安装水表的建筑施工用水,按照批准后的施工图建筑面积核定用水量。对建筑施工临时排水,根据水表显示的量值或水泵铭牌流量每日运转24小时计算水量。 
  (五)自建污水处理厂和排水设施的单位和个人,其排放的污水符合国家和省规定的污水排放标准的,直接向江、河、湖、海等水体排放,不缴纳城市污水处理费;向城市污水集中处理设施及排水管网排放,按规定标准的50%至70%缴纳。
  第七条 使用城市公共供水的单位和个人,其城市污水处理费由市、县城市污水处理行政主管部门委托公共供水企业在收取水费时一并收取;使用自备水源的单位和个人,其城市污水处理费,由市、县城市污水处理行政主管部门或者其委托的征收部门,根据水行政管理部门提供的自备水源用户及用水量征收。
  第八条 排水户向城市污水集中处理设施和排水管网排放污水,应当向市、县建设行政主管部门申请办理城市排水许可手续。
  第九条 市、县建设行政主管部门应当建立健全城市污水处理服务质量监督管理制度,加强对城市排水监测站点的监督管理,监测排入城市污水集中处理设施和排水管网的污水水质,确保城市污水集中处理设施和排水管网安全运行。
  第十条 禁止用水单位和个人在城市排水管网覆盖范围内,将污水直接向江、河、湖、海等水体排放,规避交纳污水处理费。
  第十一条 征收的城市污水处理费应当全额缴入同级国库,纳入财政预算,实行收支两条线管理。除国家和省明确规定外,任何单位和个人都不得擅自减免城市污水处理费。
  城市污水处理费收入,按照国家有关规定免征增值税、营业税和企业所得税。
  第十二条 城市污水处理费由公共供水企业代征的,同公共供水企业实行一张票据;由其他部门代征的,使用由省财政部门确定的票据。
  第十三条 任何单位和个人不得妨碍、阻挠征收管理人员依法征收城市污水处理费。
  第十四条 城市污水处理费专项用于城市污水集中处理设施及排水管网的建设、运行和维护,任何单位和个人不得截留、挤占、挪用。
  第十五条 市、县城市污水处理行政主管部门应当编制城市污水处理费的使用计划,财政部门按照规定核拨。
  第十六条 城市污水集中处理设施运营企业不得谎报实际运行数据或者编造虚假数据,骗取污水处理费。
  第十七条 违反本办法,未按照规定缴纳城市污水处理费的单位和个人,由市、县城市污水处理行政主管部门责令限期缴纳;对从事经营活动的排污者,并处应缴费额的1至3倍罚款,但最高不得超过3万元;对其他排污者,处100元以上1000元以下的罚款。
  第十八条 违反本办法,未办理城市排水许可手续,向城市排水管网及其附属设施排放污水的,由市、县建设行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下罚款。
  第十九条 用水单位和个人违反本办法,在城市排水管网覆盖范围内,将污水排入江、河、湖、海等水体,规避缴纳城市污水处理费的,由市、县城市污水处理行政主管部门给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下罚款。
  第二十条 城市污水集中处理设施运营企业谎报实际运行数据或者编造虚假数据,骗取污水处理费的,由市、县城市污水处理行政主管部门追缴骗取的城市污水处理费,并处骗取款1倍以上3倍以下的罚款,但最高罚款不得超过3万元;涉嫌构成犯罪的,移交司法机关追究刑事责任。
  第二十一条 城市污水处理行政主管部门或者有关部门及其工作人员,违反本办法规定,有下列行为之一的,由其所在单位或者上级主管机关责令限期改正,对有关负责人和其他直接责任人依法给予行政处分;涉嫌构成犯罪的,移交司法机关追究刑事责任:
  (一)未将征收的城市污水处理费全额缴入同级国库、纳入财政预算或者有其他截留、挤占、挪用行为的;
  (二)擅自批准减缴、免缴、缓缴城市污水处理费的;
  (三)不按规定用途使用城市污水处理费的;
  (四)有其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守情形的。
 第二十二条 本办法自2009年9月1日起施行。


关于房地产抵押若干问题的思考

四川精济律师事务所 何宁湘律师


关键字:房屋产权 土地使用权 抵押权 抵押登记 行政行为
主题语:房地产是房产和地产的统称,房地产也是两个基本形式的不动产。在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下,房地产法律关系,通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性,故房地产抵押也具有不可分离的特性,而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。

  前面的话
房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产,设定房地产抵押权时,需依法履行抵押登记的法律行为,因此,房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍,随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果,所映射出的我国现行法律的相关问题,以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。

  一、房地产抵押的法律原则及相关问题
  这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则,及其主要相关的问题。
  1、房与地的相依性原则:
  在房地产开发中,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地,离开了土地的建筑物(及其附着物)只能是空中楼阁。因此,房屋产权的取得,必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分,往往会涉及到另一种权利的变动。
  正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系,我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为,一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则,并一直规定为:“土地使用权抵押时,其地上建筑物,其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。”但在房地产开发领域的实际抵押设定中,将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是,不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”,他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖,而是理所当然而为之。违背了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则,违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。
  在实际中,对房屋产权与土地使用权分离设定抵押的行为一般表现为两种形式:一是,将房地产因不同的债务需要分别设置两个独立的抵押,此时的抵押设定可能是同时设定,也可能是分期设定。所设定的抵押权人可能是同一的,也可能是两个抵押权人。二是,根据一项债务需要,同时将房屋产权与土地使用权分别抵押给两个以上的债权人。这种违背土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系的抵押行为之所以在现实经济活动中大量生产,其原因虽与抵押人、抵押权人的内心动机分不开,而我国土地使用权和房屋产权抵押登记机关设置分离是其根本原因所在。
  应当注意的是:根据“房随地走”和“地随房走”这一相依关系原则,在抵押当事人对房屋产权或土地使用权抵押中的一种权利的处分时,即撤销抵押以及撤销抵押登记时,另一种权利的抵押也将随之撤销。

  2、抵押权与房地产转让之间的法律原则:
  我国《担保法》第四十九条规定:
  抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
  转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。
  抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
  因此,受让(购买)抵押房地产一定要谨慎和仔细审查,以避免得到的是无效转让的房地产。
  3、法定抵押登记担保期限的原则:
  《担保法》公布施行快十年了,担保抵押设定的当事人现已完全接受与认同了“抵押不登记无效”的我国法律实行的强制登记制度。但对于登记担保期限仍没有明确的认识。本身对于“抵押当事人能否自行约定抵押期限”这一问题,在法律上没有明确的规定,在学理上也存在多种不同的理论观点,一种观点认为:抵押合同当事人自行约定的抵押期限是有效的。因为尽管抵押权为物权,但是抵押合同仍然可以适用合同法的合同自由原则,应贯彻尊重当事人的自主、自愿的原则。如果当事人约定了抵押期限,视为抵押权人接受了对抵押权的期限限制,抵押权人只能在该期限内实现抵押权,更何况我国法律并未明令禁止当事人自行约定抵押期限的行为,所以这种约定并不违反强制性法律规定,应当是合法有效的。尽管物权中的所有权具有无期限性,但并不排除其他物权的有期限性,以所谓物权的无期限性作为拒绝承认抵押权的期限的理由是不成立的。也有学者认为,我国《担保法》第25条明确规定:“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的,保证期间为主债务履行期满之日起6个月。”既然法律允许保证合同的当事人约定保证期限,而且在当事人未约定的情况下,应当适用法定期限,那么也应当允许抵押合同当事人在抵押合同中约定抵押期限。另一种观点则认为,抵押合同是附属于主合同的从合同,如果主合同未能得到清偿,主合同并未终止,主债权人的债权仍然是有效的,这样附属于主债权的抵押权也仍然有效,抵押权人仍然有权向抵押人主张权利,而抵押人不能被免除担保责任。因为抵押权在本质上属于物权,并从属于主债权,只要主债权存在,抵押权也就同时存在。也有人认为,当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款,这种免责条款的约定,目的在于限制和免除抵押人的担保责任,所以这种约定应当是无效的。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》实质上是接受了最后一种观点。
  而王利民先生认为:“完全禁止当事人设定抵押期限,认为当事人自由约定的抵押期限条款完全无效的观点并不十分妥当。主要理由在于:其一,我国《担保法》中不仅没有明文禁止当事人约定抵押期限,而且该法第39条规定的抵押合同的内容允许当事人可以约定“当事人认为需要约定的其他事项”。这种立法表述实际上是允许当事人约定抵押期限,只要当事人认为这种期限的约定符合其利益并予以约定,那么只要这种约定没有损害社会和他人的利益,法律就应当予以认可。其二,尽管抵押权是一种物权,必须要法定化,但是抵押权必须通过当事人的约定才能产生,抵押权只有通过当事人的约定,并通过完成一定的公示要件才能设立。抵押权作为一种他物权,本身就具有期限限制,内在的本质要求它只能在一定期限内存在。当事人自行约定抵押期限,并且在登记中做出了记载,实际上是限定抵押权的存续期限的一种方式,这种约定符合抵押权作为一种有期物权的性质。其三,还需要明确的是,虽然抵押合同是附属于主合同的从合同,抵押权在本质上是从属于主债权的他物权,但是无论主合同还是从合同都是当事人合意的结果,当事人完全有权利在合同中约定从合同所设定的权利的存续期间。抵押权在债务没有清偿前就消灭,并没有否认抵押权的从属性,因为抵押权的从属性强调的是抵押权不能与主债权分离而独立存在,并不意味着抵押权不可以在主债权得到清偿以前发生消灭。事实上,在主债权没有被清偿以前,也可以因为抵押权人抛弃抵押权等原因而导致抵押权消灭,但抵押权消灭并不影响主债权的存在。”[1]
  但是,最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十二条第一款规定:当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。也就是说,担保期限只有法律规定,不允许当事人约定。也不允许登记机关规定。

  4、房地产抵押纠纷民事诉讼与行政诉讼的适用原则:
  房地产抵押行为一般会经历签订抵押合同和进行抵押登记两个程序,而在抵押设定成立后,房屋与土地均要使用或处分,随之便产生若干因抵押所致的诸多法律关系与法律纠纷,由于签订抵押合同是民事法律行为,而抵押登记,作为抵押当事人只是一个抵押生效所必须履行的一个法律手续,而对于登记机关却是一个具体的行政行为,即抵押设定的公示。出现涉及抵押的效力这样的纠纷,抵押当事人便会遇到应采用民事诉讼还是行政诉讼来处理这样一个问题。
  根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(1992年11月25日法发[1992]38号)“一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼,由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服,或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服,依法向人民法院提起的行政诉讼,由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”规定的原则,对于民事权益的纠纷应提起民事诉讼,而涉及行政机关的具体行政行为的应当提起行政诉讼。
  对于抵押而产生民事权利纠纷与抵押登记行为混合在一起的纠纷,例如当事人认为某项抵押因侵权行为而导致抵押行为无效,而通过民事诉讼虽可认定抵押行为无效而人民法院民事判决却无法解决抵押登记行为的撤销与否,是提起民事诉讼,还是行政诉讼,这要根据案件性质,如何合法、有效解除无效民事行为的法律妨碍来确定。一般原则是先民事后行政的原则加以处理,即先提起民事诉讼确认抵押行为无效、再提起行政诉讼撤销抵押登记行为。
  需要指出的是,(1)、如果抵押行为无效,而抵押登记行为合法。而人民法院作出的认定抵押有效与否的判决的效力却无法作用于所作抵押登记具体行政行为的登记机关,登记机关不是该民事诉讼的当事人,自然其民事判决不对该登记机关具有约束力。因此,如先民事后行政诉讼,原告将承担因登记行为本身合法而导致当事人提起行政诉讼败诉的风险。(2)、有人认为,登记机关的抵押登记仅仅是依据抵押当事人提交的登记资料,履行其法律赋予的职能,而不是其作出的对行政相对人所作出的具有约束力的行政行为,因此不能对登记机关提起对抵押登记行为的行政诉讼。对于这两种情形,我国法律、司法解释均没有相应的规定,在审判实践中,这虽然是一个不易引起注意的实际问题,但一旦遭遇将十分棘手,这不能不说是我国诉讼法律制度中的一个尚未解决的审判实践问题。
  应当说,第(2)种情形,实际可依据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第一条规定加以解决:
  “公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服,依法提起诉讼的,属于人民法院行政诉讼的受案范围。
  公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的,不属于人民法院行政诉讼的受案范围:
  (一)行政诉讼法第十二条规定的行为;
  (二)公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为;
  (三)调解行为以及法律规定的仲裁行为;
  (四)不具有强制力的行政指导行为;
  (五)驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为;
  (六)对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”
理由:1)、可以认为最高人民法院的该部司法解释实际上将可以提起行政诉讼的具体行政行为的范围在《行政诉讼法》基础上进行了扩展,扩展为“具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为”,但仍不包括抽象行政行为。2)、抵押登记行为是抵押产生法律效力的法律程序与生效要件,其的存在必然对抵押当事人(公民、法人或者其他组织)权利义务产生实际影响,因此,根据该条第二款第(六)项规定,可以对抵押登记机关提起行政诉讼。

  5、抵押物的特定化登记原则:
  对于房地产抵押登记,不少的抵押人与抵押权人均忽视这一原则。对于商品房开发中的房屋所有权获得,一般是房屋产权登记机关在符合法定条件、房屋竣工验收后并由开发商履行相应的必备法定手续的条件下,按照房屋建筑的独立体(幢、栋、楼,即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位)发给开发商该幢建筑物的房屋所有权证,即俗称的“大产权”。在一个开发项目往往有若干个房屋“大产权证”。在设定抵押时,抵押人与抵押权人往往直接将一个或数个“大产权证”进行抵押与登记,而未将其按商品房的实际套为单位进行细化,即未特定化,这样的抵押登记是无效的。
  【问题】而对于土地使用权证,往往是按规划、征地、土地出让的项目由国土资源行政机关核发给一个土地使用权证。而土地使用权不具有同房屋所有权证那样的可分性,这就带来了一个与抵押物登记特定化的实际困难,这必然引出一个“土地使用权的某一部分能否设定抵押问题”。抵押时一般只能将这唯一的土地使用权证一次全部进行抵押登记,即使当事人不想这样做,但也无法实现。从民法上来看,抵押权乃是价值权,因此抵押物必须具有独立的价值并可以转让,才能够不妨碍抵押权的实现。所谓抵押物必须具有独立的价值,实际上是指抵押物具有交易上的价值,而并不一定指抵押物的物理上的独立性,抵押物虽不具有物理上独立性但却具有交易上的独立价值,这样在理论上、在法律上仍然是可以转让的。然而为了使某一财产在设定抵押后不影响第三人造成损害,某项财产设定抵押后必须登记。因此,某物能否作为抵押物,还要取决于能否进行登记,只要具有独立的交易价值并能够登记,就可以成为抵押物。就土地使用权的某一部分来说,如果确定四至范围、具有交易价值并可以登记,当然可与整块土地分离而成为抵押的标的。但是对耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权,因不能转让,不具有独立的交易价值,所以不能成为独立的抵押标的。让土地使用权的某一部分可以进行设定抵押,这是一个立法趋向问题,也许不远的将来在抵押登记制度上是可行的,但目前尚无法实现或者说实现起来比较困难。
  案例,某房屋开发商依法获得了一个项目的划拨国有土地使用权,但在开发过程中,该开发商因不能及时支付该土地开发的农民拆迁安置费、土地青苗损失补偿费的部分款项,后由当地政府起诉,法院判决,将这个项目土地中的一块划出的方式解决了此纠纷。按此原理,将该项目土地中的一块设置抵押也应当是可以的。这是实际操作中的具体做法。