我国不动产统一登记制度的行政法视角
云南大学法学院06级硕士研究生 杨盛秋
摘要：根据物权法理论和国际通行做法,不动产登记应当以土地权利的登记为中心,由统一的机关进行。我国《物权法》也明确了国家对不动产实行统一登记制度。本文借鉴准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。并以行政法视角研究不动产统一登记制度的构建以激活行政法的物权保护功能。
关键词：不动产物权 不动产登记的性质 不动产统一登记制度
不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限，使政府不去干预市场主体的具体经济活动而集中精力去做其应该做的事情。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，营造并维护市场的公平竞争环境。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
一． 问题的提出：我国传统的不动产登记制度
由于历史原因，计划经济体制下不动产的财产性长期不被承认，不动产被排除在财产法之外，不动产登记具有浓厚的行政管理色彩，加之管理权分散，我国传统的不动产登记极为混乱。
（一）不动产登记的法律不统一
我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。仅法律就有《土地管理法》及其《实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《矿产资源法》、《草原法》、《渔业法》、《担保法》等之多,另外还包括国务院有关行政主管部门制定的登记规则,如国家土地局制定的《土地登记规则》。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物，已不能满足市场经济下不动产物权变动的需要。
（二）不动产登记机关不统一
根据上述分散的法律法规的规定，土地、房地产、森林、矿产等所有权或抵押等的登记分别由县级人民政府土地行政、房产、林木、地质矿产或地方人民政府规定的主管部门行使。
在这种传统的不动产登记中，中央和地方政府各部门具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂，弊端重重：当事人登记时经常要到多个部门才能登记完毕，而且效力可能不同；分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象；各登记机关为了部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。
（三）不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定
我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被割裂的畸形现象。登记机关仅指向收费的权利，而对登记错误的后果不负任何责任，严重的损害了当事人的合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠纷；因为登记机关不对错误的不动产登记负责，不利于加强不动产登记机关的责任感，缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的义务，影响了不动产登记的公信力。
（四）不动产登记的信息不够公开化
我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。这与物权变动的公示公信原则所要求的登记信息的充分、有效公开相去甚远。
二． 重构我国不动产登记的性质
不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题。
（一）传统学界观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。 2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
（二）不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对不动产统一登记的范围的研究。
1．我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
（1）不动产所有权：国家所有权；集体所有权；私人和其他权利人的所有权。
（2）不动产担保物权：只有不动产抵押权。
（3）不动产用益物权：自然资源使用权；建设用地使用权；土地承包经营权；宅基地使用权；地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。[1]（P76-P85）
2．我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范；后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。需要说明的是，“二分法”与物权的平等保护原则并不矛盾，相反，恰恰是对其的合理补充。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。只有先明确不动产登记的性质，才能制定出不动产统一登记制度的立法框架。本文所探讨的不动产统一登记制度的行政法视角正是基于这一前提之下。
3．构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。
关于加强社会保障基金监督管理工作的通知
劳动部 财政部 信息产业部 中国人民银行 审计署 国家
劳动和社会保障部 财政部 信息产业部 中国人民银行 审计署 国家税务总局 国家邮政局
劳社部发[2002]12号
关于加强社会保障基金监督管理工作的通知
各省、自治区、直辖市劳动保障、财政、信息产业、审计、地方税务、邮政厅（局），中国人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行：
近年来，国家有关部门通过对社会保障基金收支管理的监督检查，发现瞒报社会保险缴费基数、少缴社会保险费、骗取或违规支付社会保险金等问题时有发生。为进一步加强社会保障基金管理，确保基金安全，维护社会稳定，现就加强社会保障基金监督管理的有关问题通知如下。
一、充分认识加强社会保障基金监督管理的重要意义
建立健全社会保障体系，是发展社会主义市场经济、保护广大社会保障对象合法权益、维护社会稳定的需要。加强社会保障基金监督管理，确保基金安全完整，是社会保障体系正常运行的前提条件。党中央、国务院高度重视社会保障基金监督管理工作，要求建立健全监督管理机制，推动社会保障基金征缴、支付和管理的规范化、制度化，保证社会保障基金专款专用，严禁挤占挪用。
随着社会保障制度改革的不断深化，社会保障基金的规模逐步扩大。由于各地社会保障制度改革进展情况不同，有关法规政策不够完善，社会保障基金监督管理制度还不健全，存在违纪违规等问题。各级政府和有关部门要高度重视，充分认识加强社会保障基金监督管理、确保基金安全完整和保值增值的重要性、紧迫性，进一步完善社会保障基金管理规章制度，规范管理运作行为，加大监督检查力度，严厉查处挤占挪用或其他违规动用社会保障基金的行为，共同做好基金监督管理工作，切实防范和化解基金管理风险，保障基金的安全与完整。各地要加强社会保障基金监督机构和队伍建设，选配必要的财会、金融、法律等专业人员，充实社会保障基金监督队伍。
二、加强监督管理，切实防止挤占挪用和其他违规问题
各级劳动保障、财政、审计、税务、邮政部门和人民银行分支行，要按照各自职能，加强对社会保障基金管理和运营机构贯彻执行基金管理法规和政策情况的监督检查，实施对社会保险费征缴、社会保险金发放、基金管理和运营各个环节的全过程监督。
劳动保障行政主管部门要切实负起责任，加强对社会保险费征收机构、社会保险金发放机构、社会保障基金管理和运营机构征缴、支付和管理运营基金情况的监督，定期不定期地对基金收入户、支出户及财政专户等各类社会保障基金银行帐户进行监督检查。
各级财政部门要加强对社会保障基金财务、会计制度执行情况的监督，定期不定期地对基金收入户、支出户及财政专户基金管理情况进行监督。
各级审计部门要依法对社会保障基金管理及使用情况进行审计监督，对基金收入户、支出户及财政专户基金管理情况进行审计。
实行税务机关征收社会保险费的地区，各级税务机关要对征收社会保险费的情况进行监督检查。
中国人民银行各分支行，要对社会保障基金帐户的开立和使用情况进行监督检查。
各级邮政部门要对邮政机构代发放社会保险金情况进行监督检查。
各级劳动保障、财政、审计、税务、邮政部门和人民银行分支行按照各自职能实施检查时，有权要求被检查单位提供或报送社会保险费征缴、社会保险金支付和基金存储运营情况，社会保障基金预算或收支计划、预算执行情况、决算和财务报告以及其他有关资料。有权查阅被检查单位与社会保障基金管理有关的会计凭证、会计帐簿、会计报表以及其他有关资料。有权纠正和制止检查发现的违反社会保障基金管理法规政策的行为，并及时通报主管部门。有关部门要严厉查处挤占挪用基金行为，追究有关领导和直接责任人的责任。涉及政府机关及其工作人员违纪问题的要移送监察机关，涉嫌犯罪的要移交司法机关。
各级社会保险费征收机构、社会保险金发放机构、社会保障基金管理和运营机构及基金开户银行，要自觉接受监督，配合有关部门做好检查工作。对拒绝监督检查、不提供有关资料或不如实反映问题的机构，应建议有关部门视情节轻重，对有关领导和直接责任人给予党纪、政纪处分。
三、规范管理行为，确保社会保障基金安全
各级社会保险费征收机构、社会保险金发放机构、社会保障基金管理和运营机构，要认真履行职责，严格执行有关法规政策，保证基金收支及管理各个环节的正常规范运行。
各级社会保障基金管理机构要严格执行社会保障基金财务、会计制度，加强对基金收入户、支出户及财政专户的管理，按时足额将收入户基金划入财政专户，并认真做好社会保障基金核算。要强化社会保险结余基金管理，妥善安排基金存入银行和购买国债计划，确保基金保值增值。要及时核对基金收入户、支出户和财政专户的基金，保证财政专户与收入户、支出户帐帐相符。要加强社会保险个人帐户基金管理，认真做好个人帐户记录工作，健全管理制度，规范运作程序。
实行税务机关征收社会保险费的地区，各级税务机关要按规定征收社会保险费，接受有关方面的监督检查，并定期向社保经办机构、财政部门报送社会保险费征收情况，不得滞留、挤占挪用和违规动用社会保险费收入，做到征收和管理规范有序。
社会保障基金开户银行要根据有关代收、代发协议和结算凭证，及时办理社会保障基金的代收和代发业务。要按照社会保障基金管理政策规定，加强对基金收支和管理情况的审核。
实行社会保险金社会化发放地区的银行、邮政等机构，要根据社会保险经办机构开出的支付凭证，按时足额发放社会保险金，不得延迟或滞留，不得从社会保险金中扣除邮寄费和手续费，并定期向行政主管部门报送社会保险金发放情况。
与社会保障基金征缴、支付、管理及运营有关的部门或单位，要加强协调，规范运作，及时对帐和传递有关数据或凭证，防止相互推诿扯皮等问题的发生，确保基金管理运作的顺利畅通。
劳动和社会保障部
财 政 部
信 息 产 业 部
中国人民银行
审 计 署
国家税务总局
国家邮政局
二○○二年七月十五日
