郑州市经济适用住房管理办法
河南省郑州市人民政府
郑州市人民政府令第189号
《郑州市经济适用住房管理办法》业经2010年2月11日市人民政府第20次常务会议审议通过，现予公布，自2010年4月15日起施行。
市长赵建才
2010年3月5日
第一章 总则
第一条为规范经济适用住房管理，解决城市低收入家庭住房困难，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设、面向城市低收入住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房。
第三条本办法适用于本市市区建成区（不含上街区）范围内经济适用住房的建设、供应、使用、交易等管理工作。
第四条经济适用住房管理遵循政府主导、政策扶持、公开透明、公平公正的原则。
第五条市住房保障和房地产管理部门负责本市经济适用住房管理工作，其所属的市经济适用住房建设管理机构具体负责经济适用住房日常管理工作。
市发展改革、城乡规划、国土资源、城乡建设、财政、价格、民政等部门应当按照各自职责，共同做好经济适用住房管理工作。
街道办事处（乡、镇人民政府）及区房管、民政等部门依照本办法规定，分别负责本辖区内经济适用住房申请的受理、审核等工作。
第二章 建设管理
第六条市人民政府组织市住房保障和房地产管理、发展改革、城乡规划、国土资源、城乡建设等部门，依据本市国民经济和社会发展规划、住房建设规划，编制本市经济适用住房发展规划。
市发展改革行政部门应当会同市住房保障和房地产管理、城乡规划、国土资源、城乡建设等部门，根据本市经济适用住房发展规划和社会需求，编制本市经济适用住房建设年度计划和用地计划，报市人民政府批准后实施，并向社会公布。
第七条经济适用住房建设年度计划所确定的建设总量应当控制在当年住宅建设总量的30%以内。
经市人民政府批准，经济适用住房建设年度计划可以根据实际情况作适当调整。
第八条经济适用住房建设用地以划拨方式供应。
经济适用住房建设用地纳入本市年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，从政府储备土地中优先供应。
第九条经济适用住房建设，应当统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。
第十条经济适用住房建设，应当采取项目法人招标方式，选择具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业实施，也可以由市人民政府直接组织建设。
经济适用住房建设项目法人招标工作按照市人民政府有关规定执行。
第十一条经济适用住房建设应严格控制套型面积，小套型住房单套建筑面积应控制在70平方米以内，中套型住房单套建筑面积应控制在90平方米以内。
市人民政府根据经济发展水平、人均住房状况、家庭人口及市场供求等因素可适当调整经济适用住房单套建筑面积。
第十二条房地产开发企业应当在办理土地划拨手续前持下列材料向市住房保障和房地产管理部门申请办理经济适用住房项目建筑总面积、单套建筑面积、户型比例及商业网点用房建筑面积的核准手续：
（一）房地产开发企业资质证书；
（二）工商营业执照；
（三）项目建设计划文件；
（四）银行出具的资本金证明；
（五）建设用地规划许可证；
（六）项目规划总平面图及标准层、非标准层平面图；
（七）廉租住房、商业网点用房、物业管理用房比例。
市住房保障和房地产管理部门应当自收到申请之日起10日内出具审核意见。该审核意见作为办理土地划拨和建设工程规划许可手续的依据之一。
第十三条经济适用住房建设，应当按照建筑总面积４‰的标准配套建设物业管理用房；配套建设商业网点的，商业网点用房建筑面积不得超过建筑总面积的８％，并按照商业用地依法办理相关手续。
经济适用住房建设应当配套建设的其他用房按照有关法律、法规规定执行。
第十四条建设经济适用住房（含企业集资建房）应当按照市人民政府有关规定，配套建设一定比例的廉租住房。
第十五条规划设计和建设经济适用住房，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行有关住房建设标准，采取竞标方式优选规划设计方案，在较小套型内实现住宅基本使用功能。
经济适用住房的具体规划设计和建设标准由市人民政府另行制定。
第十六条经济适用住房基础配套设施和公共配套设施，应当与住宅工程同时设计、同时施工、同时交付使用。
第十七条经济适用住房建设工程质量由经济适用住房建设单位负责，由其向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按规定承担保修责任。
第十八条严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行普通商品房开发。
第三章 准入与退出
第十九条同时具备下列条件的低收入住房困难家庭，可以申请购买一套经济适用住房：
（一）具有本市市区建成区城市户口3年以上；
（二）家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的4倍；
（三）无住房或者家庭人均住房建筑面积不足20平方米；
（四）市人民政府规定的其他条件。
单身人员，除应当符合前款规定条件外，申请购买经济适用住房时，年龄应满28周岁。
本条第一款第（二）项规定的低收入标准由市人民政府根据本市实际情况适时调整并向社会公布。
第二十条申请人与其共同申请的家庭成员之间应当具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。
户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区建成区的，可以作为家庭成员共同申请。
第二十一条计算家庭人均住房建筑面积时应当将申请人与其共同申请的家庭成员名下拥有的私有住房合并计算。
申请购买经济适用住房之日前3年内，因出售、赠与以及履行债务等原因，将家庭或个人住房的房屋所有权转移给他人的，应当计算原住房面积。
第二十二条退出廉租住房保障的家庭，符合购买经济适用住房条件的，可以优先购买经济适用住房。
第二十三条购买经济适用住房应当持下列材料向户籍所在地街道办事处或者乡、镇人民政府提出申请：
（一）经济适用住房申请审批表；
（二）户口簿和身份证；
（三）婚姻状况证明；
（四）月收入证明；
（五）住房情况证明；
（六）市人民政府规定的其他材料。
前款所规定的月收入证明和住房情况证明，申请人有工作单位的，由其所在工作单位出具；无工作单位的，由其户籍所在社区出具。因工作调动、转业等原因由外地迁郑的人员，其住房情况证明应由迁出地房管部门出具。
第二十四条街道办事处或者乡、镇人民政府应当自受理申请之日起10日内,通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式进行调查、核实,并就是否符合规定条件提出初审意见。对符合规定条件的,应当将调查情况和初审意见在申请人居住的社区进行公示,公示期不得少于10日。申请人户籍所在地和实际居住地不一致的，实际居住地街道办事处或者乡、镇人民政府应当配合调查、核实，并组织在申请人居住的社区进行公示。
经公示无异议或者有异议但经核实异议不成立的,由街道办事处或者乡、镇人民政府将申请资料和初审意见报送区民政部门；有异议且经核实异议成立的,应当书面通知申请人,并说明理由。
有异议的,街道办事处或者乡、镇人民政府应当自接到异议之日起10日内重新进行调查、核实。
第二十五条区民政部门应当自收到有关资料之日起10日内，就申请人家庭月收入情况是否符合规定条件出具审核意见，并将有关资料报送区房管部门。
区房管部门应当自收到区民政部门报送的有关资料之日起10日内,就申请人是否符合规定条件提出复审意见。对符合规定条件的,由区房管部门将申请资料和复审意见报送市经济适用住房建设管理机构；不符合规定条件的,区房管部门应当通知申请人,并书面说明理由。
第二十六条市经济适用住房建设管理机构应当自接到区房管部门报送的申请资料之日起10日内，对申请人的条件进行最后核定。符合规定条件的,由市经济适用住房建设管理机构将申请人及其共同申请的家庭成员姓名、家庭收入、住房状况和婚姻状况等情况在市房地产信息网上予以公示，公示期不得少于10日。
经公示无异议或者有异议但经核实异议不成立的,由市经济适用住房建设管理机构核发《郑州市经济适用住房购买资格证》（以下简称《购房证》）；有异议且经核实异议成立的,市经济适用住房建设管理机构应当通知申请人，并书面说明理由。
提出异议的,市经济适用住房建设管理机构应当自接到异议之日起10日内重新进行调查、核实。
第二十七条取得《购房证》的申请人家庭人口、家庭收入、住房状况和婚姻状况等情况在购房前发生变化的，申请人应当自发生变化之日起30日内如实向户籍所在地街道办事处或者乡、镇人民政府提交书面材料。街道办事处或者乡、镇人民政府应当根据实际情况重新审核，并按照本办法规定程序报市经济适用住房建设管理机构核准。
第四章 供应
第二十八条经济适用住房由市经济适用住房建设管理机构统一组织向符合购买条件的低收入住房困难家庭供应。
禁止房地产开发企业擅自销售经济适用住房，禁止中介机构代售经济适用住房。
第二十九条市经济适用住房建设管理机构应当及时将可以供应的经济适用住房的位置、数量、户型和单套住房建筑面积等情况向社会公布。
第三十条经济适用住房价格实行政府指导价。确定经济适用住房价格以保本微利为原则。
经济适用住房销售基准价格及浮动幅度，由市价格行政主管部门会同市住房保障和房地产管理部门根据国家有关规定确定，并向社会公布。
第三十一条经济适用住房销售应当按照市价格行政主管部门批准的基准价格及浮动幅度实行明码标价，不得在批准的价格之外收取任何未予规定并公布的费用。
房地产开发企业应当在销售场所显著位置公布批准的价格及批准文号，接受社会监督。
第三十二条购买经济适用住房按照《购房证》顺序号实行轮候制度。
《购房证》顺序号由信息系统在区房管部门复审后自动生成。经市经济适用住房建设管理机构审核不符合规定条件退出申请的，后续申请人顺序号依次自动递补。
具体轮候办法由市人民政府另行制定。
第三十三条按照轮候顺序可以参加选房的申请人，可以根据公布的经济适用住房房源信息在规定时间内选择一个房源进行登记。选择购房的，申请人应当在选定住房后，当场签订选房确认书，并在规定时间内与房地产开发企业签订购房合同；放弃选房的，可以按照原顺序号再轮候一次；再次放弃的，重新排序轮候。
第三十四条购买经济适用住房，2人以下的家庭，所购经济适用住房建筑面积在70平方米以内的部分,购房人按经济适用住房价格购买;3人以上的家庭，所购经济适用住房建筑面积在90平方米以内的部分,购房人按经济适用住房价格购买;超出70或者90平方米的部分,购房人应当交纳土地收益（含土地出让金）等相关价款。
第五章 登记与交易管理
第三十五条房地产开发企业或购房人凭市经济适用住房建设管理机构审核的《郑州市经济适用住房申请审批表》、《购房证》和《商品房销售合同》等相关资料办理经济适用住房权属登记手续。
经济适用住房房屋所有权证应当注明经济适用住房和有限产权，土地使用证应当注明划拨土地。
第三十六条经济适用住房产权为有限产权。购房人可以在交纳土地收益（含土地出让金）等相关价款后，取得完全产权。取得完全产权后，住房性质变更为普通商品住房。
经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租、经营。
第三十七条购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买满５年上市转让的，政府优先回购。
转让经济适用住房时，购房人应当交纳土地收益（含土地出让金）等相关价款。
第三十八条因继承、离婚析产等原因需要转移经济适用住房所有权的，应当持有关证明到市住房保障和房地产管理部门办理变更登记手续。变更登记后，原经济适用住房性质不变。
第三十九条政府回购经济适用住房，由市经济适用住房建设管理机构负责组织实施，所需回购资金，由市财政予以保障。回购的经济适用住房，出售给已取得《购房证》的家庭。
回购的具体办法由市人民政府另行制定。
第六章 优惠政策
第四十条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收市级经营服务性收费。
经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。
第四十一条经济适用住房项目法人可以以在建项目作抵押，申请住房项目开发贷款。
第四十二条购买经济适用住房，可以申请商业银行贷款或住房公积金贷款，并可以提取个人及直系亲属的住房公积金。
第七章 法律责任
第四十三条采用瞒报、虚报等欺骗手段，骗购经济适用住房的，由市住房保障和房地产管理部门责令其退还所购经济适用住房，并依法注销其房屋所有权登记。购房人５年内不得再次申请购买经济适用住房。
退回所骗购经济适用住房的房价款时应当考虑折旧等因素。所骗购的经济适用住房是购房人及共同申请的家庭成员唯一住房的，由购房人按同期同地段同类型普通商品住房市场价补交购房款。
对出具虚假证明的单位和个人，由有关部门依法追究相关责任人员的责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条违反本办法规定，取得完全产权前将经济适用住房用于出租、经营的，责令改正，并处以2000元以上5000元以下罚款。
第四十五条房地产开发企业有下列行为之一的，5年内不得参与本市经济适用住房项目投标和建设活动，并由市住房保障和房地产管理、国土资源、城乡规划、建设、价格等有关部门根据有关法律、法规规定进行处罚：
（一）擅自定价销售经济适用住房或者擅自提高经济适用住房销售价格的；
（二）擅自改变经济适用住房土地用途的；
（三）擅自销售或委托中介机构代售经济适用住房的；
（四）擅自改变经济适用住房单套建筑面积的；
（五）擅自改变物业管理用房、廉租住房及商业网点用房配建比例的。
第四十六条市住房保障和房地产管理部门、市经济适用住房建设管理机构和其他行政部门及其工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或者有管理权限的机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）在经济适用住房开发建设项目法人招标活动中有弄虚作假等行为的；
（二）违反规定为不符合购买条件的人员出具可以购买经济适用住房审核意见的；
（三）在经济适用住房销售过程中弄虚作假的；
（四）违反规定为不符合购买经济适用住房的人员办理经济适用住房权属登记的；
（五）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法行为的。
第八章 附则
第四十七条本办法所称以上、以下、以内，均包括本数。
第四十八条本办法施行前，已经取得《购房证》的，按原办法享受经济适用住房价格面积标准。
第四十九条企业集资建房、驻郑部队经济适用住房建设纳入本市经济适用住房建设计划。
县（市）、上街区经济适用住房管理参照本办法执行。
第五十条本办法自2010年4月15日起施行。市人民政府2005年9月26日发布的《郑州市经济适用住房建设管理办法》同时废止。
消费者权益保护法在商品房买卖中的适用问题
一、问题概说
随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。鉴于我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益又直接关系到人民群众基本的生存权利，故应当受到法律的优先保护。但不无遗憾的是现行消费者权益保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规范，学术界和实务界对房屋是不是消费者权益保护法所规定的商品及商品房买卖合同能否适用消费者权益保护法规定的惩罚性赔偿也众说纷纭，应当说这并非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。
现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，在房地产利益结构中，房地产经营者利益属于不动产利益中的资本利益（如经营者的投资利益）或所有利益（如经营者出租房屋的收益）。房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利益。现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。 消费者权利，是消费者利益在法律上的表现。法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者在多大程度上得到国家的保护。 现实经济生活中房地产消费者的权利被房地产经营者侵害的程度十分严重。我国房地产消费市场存在的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用、恶意违约、“一房二卖”、“先抵后卖”等欺诈行为时有发生，均应承担损害消费者利益的法律责任。现今中国消费者政策，不仅是补救市场经济的消极面和救济受害消费者的保护政策，而且作为国家经济政策的一个重要环节，发挥其引导消费、促进消费、扩大内需、推动经济增长的重大作用。
房地产经济作为当下我国国民经济的一个重要增长点，住房制度改革的目的之一便是促进住房的商品化，而居民又是住房消费的主力军，有关消费者权益保护的法律和政策不能无视住房消费这一市场。下文笔者将结合实例，论证分析商品房消费者的知情权等权利，并就惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用及我国消费者权益保护法中的惩罚性赔偿制度的完善作了初步的探讨。
二、实例研析
据以研究的案例一：李某某与某开发建设总公司商品房出售知情权纠纷案
[基本案情]2002年9月9日，原告李某某以某开发建设总公司和某建设工程质量监督站为被告向某区人民法院提起民事诉讼称，其在被告某开发建设总公司开发的碧海小区购置住房一套，入住不到半年即发现房屋质量出现严重的“次、假、漏、裂”，严重影响人身安全和住者的心理平衡。因原告本人从事建筑业，对房屋质量问题不陌生，故欲先摸清“事故成因”再求对策。原告走访某建设工程质量监督站、某开发建设总公司申请查阅该商品房的全部设计文件和施工阶段的原始记录，遭到拒绝，请求法院依法判令两被告在最短期限内提交碧海小区16幢B端建筑物的全部设计文件和施工验收的原始记录。
[裁判要旨]某区人民法院审理认为，原告应按房屋买卖合同中的约定查阅相关资料，有权利知道开发商是否有开发建设资质及所购房屋使用说明书及质量保证书、所购房屋是否经相关部门验收合格可以进行交易等相关资料，而不能超越消费者应知情的权限，楼房的设计图纸和建设施工的原始记录涉及商业秘密，不属于消费者应知的范围，且这些资料已由建筑质量监督部门存档保管，属于档案资料，个人未经批准不得查阅。为此，依照《建设工程勘察设计管理条例》第33条、《商品房销售管理办法》第7条、第16条、第19条、《机关档案工作条例》第21条等的规定，判决驳回原告李某某的诉讼请求。李某某不服该民事判决，向某市中级人民法院提起上诉，二审以同样判案理由驳回上诉，维持原判。
据以研究的案例二：蔡某某与国泰集团物业发展公司商品房买卖纠纷要求双倍赔偿案
该案是见诸报端的山东省首例购房者获双倍赔偿案。一审法院于2001年9月18日判决称：被告在售房过程中主观上存有欺诈故意，对原告隐瞒了其不具备房地产开发和中介服务资质证书、未取得土地使用权证书、未持有建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证的真实情况，诱使原告做出错误意思表示与其订立买房合同。而原告作为消费个体，不可能也没有义务去审查被告应具备的上述手续，故被告的行为已构成故意欺诈。遂判决由原告退房给被告，被告退还原告购房款146 192元并赔偿原告损失146 192元。该案进入二审程序后最终以调解方式结案，未实行加倍赔偿，而是由被告给予原告4万余元的经济补偿。
[法律评析]上引案例一涉及到原告是否有权查看所购房屋的设计文件和施工验收记录的问题。讼争的焦点是原告所称的消费者知情权应否予以保护，换言之，该知情权是否系商品房购买者所享有的权利。上引案例二中二审法院未以生效判决的形式正面回答作为消费者的购房者在受到房地产经营者欺诈时能否获得双倍赔偿的问题，不能说不是一个遗憾，其中涉及到的主要法律争议问题是消费者权益保护法中的惩罚性赔偿能否适用于商品房交易之中。针对上述问题，笔者略作评述如下：
(一)知情权及其行使
知情权有广义与狭义之分。广义的知情权，是指公民、法人或其他组织依法享有的、要求义务人公开一定的信息的权利和在法律允许的范围内获取各类信息的自由，它既属于公法意义上的权利，又属于私法意义上的权利；既包括抽象的权利又包括具体的权利；既包括民主权利、政治权利也包括人身权利、财产权利等。 狭义的知情权，就是公民针对政府工作、针对政府的政务公开的一项权利。司法作为最后一道屏障，必须使知情权成为司法上可诉的权利。 本文所探讨的知情权主要是从私法意义上进行使用的。
1993年颁布的《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)首次出现知情权概念，该法第8条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。”《消法》上的消费者是指为满足生活消费需要购买、使用商品或接受服务的、由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。只有自然人才能成为最终消费的主体。 《消法》规定的消费者7项权利应当完全适用于房地产消费者。这7项权利包括：获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。
本案中，被告某开发建设总公司提出其作为商品房销售者的合同义务已履行完毕，但这并不能作为拒绝向消费者出示所购买商品房设计图纸和施工验收记录的依据。因为即便是机关档案，尚可以借阅，作为房地产开发企业不能以保护所谓商业秘密为由侵害购房人的知情权，这是对商业秘密 不适当的扩大解释。根据《建设工程勘察设计管理条例》第三十三条第二款的规定，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。按照建设部《商品房销售管理办法》第十九条第二款 的规定，房屋交付时，套型要与设计图纸一致。根据建设部建房(1998)102号文的规定，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》已经成为必要公示的内容，其目的保证购房者的知情权，那么同样值得购房者关注的设计规划图也应为其设定公示要求。整体布局规划、单项景观设计、辅助设施配套在项目规划时都已经规划部门及其他专业管理部门批准确定，同样这些也是开发商申请住宅小区住宅竣工验收所必须提供的文件，那么向购房者公示并不会造成开发商过多的负重。 在利益衡量和价值取向上，也应当优先保护作为消费者的购房户，而不能以保护开发商的“商业秘密”而拒绝购房人的正当合理要求。更何况，如确系商业秘密，作为合同相对方的购房人也有保守其所知悉情况的义务，违反该义务，房地产开发商完全可以借助侵权法予以救济，其以商业秘密为由不予向特定的合同相对方—购房人提供设计图和施工记录等，于情于理于法都是说不过去的。正如有人所言：“随着法治时代的到来，对法官所应具有的公平正义的现代法治理念、熟知并能灵活运用法律的专业素质、丰富的社会生活经验等均提出了很高的要求，要求法官通晓法律基础理论和各种法律制度规范，树立法治观念和思想，深刻理解立法意图，熟悉立法活动规则，熟练掌握法律方法这一司法技能，创造性地适用法律，创造典型案例，探索司法审判的时代特征和规律。”
(二) 惩罚性赔偿制度在商品房交易中的适用
惩罚性损害赔偿，也称示范性的赔偿或报复性的赔偿，是指由法庭所作出的赔偿数额超过实际的损害数额的赔偿，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。
《消法》第四十九规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。”该规定确立了惩罚性损害赔偿的民事责任，即“损一赔二”的民事责任，而且，它是中国第一个适用惩罚性赔偿的立法例 。《合同法》第一百一十三条再一次重申了该项制度。按照该规定，经营者有欺诈行为的，消费者有权要求双倍赔偿。对商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任则是当前学术界和实务界争论的焦点，也是社会关注的热点问题。
商品房销售中的欺诈行为能否适用《消法》所规定的加倍赔偿呢？理论和司法实务界在认识上极不统一。著名民法学家梁慧星先生认为，商品房买卖不适用《消法》第49条。理由有三：一是《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。
目前不少法院也是认为房屋买卖不适用《消法》，但不同的法院作出的判决完全不同。在判决理由部分，有的法官认为房屋是大件商品，是不动产，所以不适用该法；有的法官则认为房屋经过验收合格，不存在质量问题，所以不适用该法；还有的法官干脆指明房屋不属于产品质量法的调整范围，应当适用城市房地产管理法进行判决。 更有法官认为，《消法》对商品做的是“狭义”理解，即“一般商品说”，其法律意义在于：针对一般商品而言，即使采取“双倍赔偿”的惩罚手段对经营者也远远不会造成“伤筋动骨”，这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小，它的功能在于既能有力地打击违反公平和诚实信用原则的加害方，也能有效地保护相对受害方的合法权益不受侵害，从而在“公平”与“秩序”之间找到了合理的平衡点。而商品房则不然，一旦刻意强调按《消法》调整，将会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏，造成“公平”与“秩序”之间的严重失衡。
另有观点认为，购房也系商品买卖行为，房屋也作为一种商品成为《消法》第四十九条规范的范围，当经营者有欺诈行为时，适用双倍赔偿应无问题。 立于《消法》的立法目的、惩罚性赔偿金的立法目的以及法律的解释与适用等角度而认为，开发商若以欺诈行为提供质量不足的商品房时，应有《消法》第四十九条双倍赔偿的惩罚性赔偿金制度的适用。理由是：首先，就消费者权益保护立场而言，消费者于商品房的交易过程中仍属于经济上弱者的地位，且商品房之购买往往又是消费者一身积蓄所得的成果，故对于《消法》中所规定消费者的权利，于商品房的交易中应有所适用，方才符合该法之立法目的；其次，就该法条文惩罚性赔偿金制度的立法目的而言，若将商品房交易纠纷排除于该条文的适用，而使实行欺诈行为的开发商无庸负担双倍赔偿的民事责任者，将使得购买商品房的消费者无法得到合理的补偿与鼓励，且亦无法处罚、吓阻开发商的欺诈行为，而无法导正商品房的交易市场；再者，从法律适用上之解释来说，《消法》中所谓的“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品，而不论是动产或不动产，均可包括在内，故若消费者以生活消费之目的而购买商品房者，则该商品房应是本法所称的商品，且本法对于商品房并无明文规定加以排除适用，则商品房应该仍是消费之客体，而有本条文的适用。反对说认为该条适用商品房的交易将产生利益失衡之情形而言，那是否产生高价值的商品或者服务便一律排除该条文的适用，那如何认定商品或者服务系属高价值，又是问题。
最高法院法释[2003]7号第八、九条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的五种情形可以适用惩罚性赔偿原则。即：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人(又称“先卖后抵”)；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人(又称“一房二卖”)；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实(又称“先抵后卖”)；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在此五种情形下，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当然，按照最高法院的规定，必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。最高法院副院长黄松有就法释[2003]7号答记者问中指出，这五种情形下的惩罚性赔偿责任是以《合同法》第一百一十三条和《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消法》第四十九条规定的直接适用。
惩罚性赔偿在合同关系的适用上，有学者主张这种赔偿应当基于有效的合同作出，而不应当在合同被宣告无效或被撤销以后作出，主要原因在于三点：一是此种惩罚性赔偿是基于合同关系而产生的。惩罚性赔偿所要惩罚的是经营者违反合同规定的质量标准而交付产品或提供服务，换言之，惩罚的不仅仅是经营者的欺诈行为，而且包括违约行为。无论如何，惩罚性赔偿都不是为了在合同被宣告无效以后，对受害人提供补救。二是合同被确认无效以后，双方不存在合同关系，当事人应当恢复到合同订立前的状态。受欺诈者可以请求获得赔偿的损失应当为其在合同订立之前的状态与现有状态之间的差价。如果在合同无效的情况下仍然获得惩罚性损害赔偿，那就意味着双方并没有恢复到原有的状态，因为受害人获得一笔额外的收入。相反，如果在合同有效的情况下适用惩罚性损害赔偿，则可以认为这一损害赔偿是代替受害人可以获得的、在实践中又难以计算的可得利益损失。尽管消费者可能因欺诈而撤销合同，但当事人也可以要求变更合同或维持原合同的效力。三是在合同有效的情况下，受害人基于违约责任将获得各种补救的措施。惩罚性赔偿也是其中的一项措施。如果合同被宣告无效，则受害人能够获得补救的措施是极为有限的，尤其是不能要求经营者支付惩罚性赔偿。总之，消费者请求双倍赔偿，必须是在合同责任存在的情形下提出。合同不存在，也就谈不上合同责任的适用；惩罚性赔偿也就成了无本之木、无源之水。因此，合同若被宣告无效或被撤销，当事人反而失去了双倍赔偿的请求依据。
笔者认为，合同因欺诈、无行为能力、内容违法等原因而无效或被撤销，课以期待利益的损害赔偿虽欠缺合法的根据，但可以缔约过失规则而产生的缔约过失责任——信赖利益赔偿来保护信赖当事人的合法利益。 因为信赖利益的损害赔偿责任是合同外的责任，即以合同法所规定的合同外责任救济合同外的信赖损害，而非合同内的违约责任。信赖利益的损害赔偿责任几乎成为缔约过失责任的同一语或代名词。缔约过失规则是以令当事人承担契约之外责任的方式扩张契约法上的责任，改变了传统法“有契约，便有责任，无契约，便无”责任的思维定律。 据此，信赖合同有效的当事人完全可以根据缔约过失规则和法律的规定向合同相对方主张惩罚性损害赔偿，以填补自己的信赖利益损失，并能发挥惩罚性赔偿原则对违背诚信义务的非善意交易当事人的制裁和遏制作用。
关于惩罚性赔偿在司法实务中的运用，见诸媒体的全国首例终审生效的商品房消费者双倍赔偿案发生在河南省鹤壁市，该判决系由鹤壁市中级人民法院于２００２年５月２９日做出。 《中国房地产导报》则报道了据称是深圳首例商品房合同纠纷双倍赔偿案，也是最高法院法释[2003]7号颁布后的全国房地产纠纷双倍赔偿第一例的银先生与深圳某花园商品房一房两卖索赔案。作为二审的深圳中院认为，开发商故意隐瞒涉案房产“2栋32 B”已售给他人的事实，采用欺诈手段与银先生签订的房地产买卖合同，依法属于可撤销合同。最终判决撤销双方当事人于1998年11月签订的《深圳市房地产买卖合同》，判决开发商双倍退还购房款及全额退还购房款利息、办证费、入伙费、鉴证费、入伙费等合计63万多元。 在法规层面，有些地方法规已明确了商品房经营者的欺诈行为适用《消法》第四十九条的规定。例如：《福建省房屋消费者权益保护条例》（２００１年１月１日起施行）第十五条的规定 。
综上所述，笔者认为，惩罚性损害赔偿原则在商品房交易中的适用既有社会生活的基础和司法实务上的先例，又有法规层面的支持，应是毋庸置疑的。而法律向房地产消费者保护倾斜的程度根本上取决于经济发展水平和房地产商品化程度。在我国当前住房改革制度还极不完善的情况下，法释[2003]7号所规定的惩罚性赔偿责任既注意到依法维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，是有利于促进房地产市场健康发展的。
(三) 惩罚性赔偿金制度的立法完善
《消法》第四十九条规定的直接目的一是使受害消费者获得合理补偿；二是从为社会公共利益着眼，制裁经营者的欺诈行为，以减少欺诈。 因惩罚性赔偿金制度的立法目的能否达成，除了涉及到该制度的构成要件是否完善外，最为重要的是其赔偿金的数额问题。而《消法》第四十九条以商品的价格或者服务的费用作为惩罚性赔偿金数额的计算基础，便与消费者实际所受损失无关，而有违民事赔偿责任之补偿性原则，且该法规定商品的价格或者服务的费用的一倍，亦将使得经营者容易计算出其经营上欺诈行为的支出成本，无庸考虑其欺诈行为将造成消费者多少的实际损失，即轻易做出欺诈消费者的行为，而无法达到惩罚性赔偿金制度的惩罚与吓阻的作用。就中国民间市集惯行的交易习惯中所谓的“假一赔二”、“缺一赔十” 等作法之计算方法与赔偿范围乃是由卖者赔偿买者实际损失的二倍或十倍。另外，参酌美国等国家的立法例，关于惩罚性赔偿金的赔偿范围计算方法亦是以实际损害额为计算的基础，而非以商品的价格或者服务的费用为计算之基础。因此，应将惩罚性赔偿金的计算方法修法为“消费者实际所受损失”为计算的基础。这样方能将商品房等价值性较高的商品交易纳入该条文规定的调整范围，而使商品房经营者亦承担欺诈消费者的惩罚性赔偿之民事责任，这样，既可以使经营者受到一定程度的惩罚，又可避免法律适用导致的当事人双方利益失衡，以解决现行司法实务上所发生的争议。
综上所述，笔者赞同戴志杰先生的观点和理由，《消法》应立足于消费者权益之保护，其所规定的消费者的权利，亦应当于商品房的交易中有所适用。但现行立法的不尽人意处也是显而易见的，也是需要我国今后的立法中予以重视并解决的。在修法前的司法实践中，“对立法冲突，法官应当寻找最佳适用法律规范来公正裁判案件。面对立法冲突，法官的任务在于善于理解和发现立法的精神和原则，通过创造性的、合理的解释衡平相互冲突的利益。法官绝不是机械地运用法律的法匠，而应该创造性适用法律规范。”
参考文献：
参见温丰文：《现代社会与土地所有权理论之发展》，台湾五南图书出版公司1994年版，第131页。
参见谢次昌主编：《消费者保护法通论》，第119页。
参见梁慧星：《中国的消费者政策和消费者立法》，载梁慧星著：《为中国民法典而斗争》，法律出版社2002年7月第1版，第201页。
参见济南市历下区人民法院(2001)历民初字第1214号民事判决书。
参见高景芳：《宪法视野中的公民知情权》，载《当代法学》2003年第1期第8-9页。
参见夏勇：《知情：权利与义务的解读——访中国社会科学院法学研究所副所长夏勇》，记者马蔚，载法律思想网→法理探幽→夏勇文集。
见《消法》第三条及《消费者权益保护法律理解与适用》（修订本），工商出版社，编委会主任 王众孚。
参见周珂：《论房地产消费者权益保护》http://www.84999.com.cn。
《中华人民共和国反不正当竞争法》第十条所规定的商业秘密，是指：“不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。”
《商品房销售管理办法》第十九条第二款规定：“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
参见顾彬、陈佳琦：《房地产纠纷案件的成因与对策》，载《华东政法学院学报》2002年第6期，第75页。
参见杨凯：《寻找适用法律的最佳方法——由一起“民间讼师索酬案”看法官对法律的适用》，载天涯法律网->论文集萃。
参见王利明：《惩罚性赔偿研究》，原载《中国社会科学》2000年第4期，又见中国民商法律网-法学前沿2002年1月5日。
参见戚天常主编：《消费者权益保护法教程》，中国政法大学出版社1994年版，第264页。
参见梁慧星：《消费者权益保护法第四十九条的解释与适用》，载梁慧星：《为中国民法典而斗争》，法律出版社2002年7月第1版，第239页。
参见乔新生：《让宪法梳理消费》，载人民法院报2002年3月13日正义周刊B4。
