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河南省洛阳市人民政府


洛阳市人民政府令
（第97号）


　　《洛阳市城市房屋权属登记管理办法》已经2008年1月11日市政府第2次常务会议审议通过，现予以公布，自2008年3月1日起施行。


市长 郭洪昌

2008年2月2日



　　洛阳市城市房屋权属登记管理办法

第一章　总则





　　第一条　为加强城市房屋权属管理，规范房屋权属登记行为，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。



　　第二条　本办法适用于本市国有土地范围内的房屋权属登记管理。



　　第三条　本办法所称的房屋权属登记，是指房产管理部门对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，依法确认房屋权属关系并颁发房屋权属证书的行为。

　　本办法所称的房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房屋他项权利的法人、其他组织和自然人。

　　本办法所称的房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

　　本办法所称的房屋权属证书，包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证。房屋权属证书使用国务院建设行政主管部门统一制作的文本。

　　本办法所称的测绘报告，是指具有房产测绘资质的测绘机构出具的勘测报告，包括房屋平面图、分户平面图、共用建筑面积分摊方案、户室建筑面积等。



　　第四条　市房产管理部门（以下简称登记机关）负责全市房屋权属登记的监督管理工作，具体承办市区房屋权属登记、发证管理工作。

　　县（市）房产管理部门（以下简称登记机关）负责本辖区的房屋权属登记、发证管理工作。



　　第五条　市房产管理部门应当建立全市统一的房屋权属登记簿和登记信息系统，制作统一的登记证明，制定房屋权属登记技术规范。

　　房屋权属登记簿是房屋产权归属和内容的根据。登记机关应当按照房屋权属登记技术规范和登记信息系统的要求，对房屋权属登记簿进行记载、公示，并颁发房屋权属证书或者登记证明。房屋权属登记簿由登记机关管理。



　　第六条　房屋产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于房屋权属登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭房屋产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理权属登记的，不影响合同效力。



　　第七条　房屋权属证书是权利人享有该房屋产权的证明。房屋权属证书记载的事项，应当与房屋权属登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明房屋权属登记簿确有错误外，以房屋权属登记簿为准。



　　第八条　权利人、利害关系人认为房屋权属登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。房屋权属登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。

　　房屋权属登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机关予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。



　　第九条　当事人签订买卖房屋的协议，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该房产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行权属登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。



　　第十条　当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

　　因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第二章　一般规定





　　第十一条　房屋所有权的取得、转移、变更、设定他项权利及灭失，均应当依照本办法规定进行登记。

　　房屋权属登记分初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。



　　第十二条　房屋权属登记依下列程序进行：

　　（一）受理登记申请；

　　（二）权属审核；

　　（三）记载于登记簿；

　　（四）核准登记，颁发房屋权属证书。

　　登记机关认为有必要时，可以就登记事项进行公告。



　　第十三条　本办法施行前建成年限超过20年的房屋，房屋权属证明资料不全的，经公告无异议并由申请人书面声明保证，或者相关部门、组织证明情况属实，可以准予登记。



　　第十四条　有下列情形之一的房屋，由登记机关直接代为登记，不颁发房屋权属证书：

　　（一）房产管理部门依法代管的房屋；

　　（二）无人主张权利的房屋；

　　（三）法律法规规定的其他房屋。



　　第十五条　有下列情形之一的房屋，不予登记：

　　（一）属于违法建筑或者临时建筑的；

　　（二）登记权利已被依法限制的；

　　（三）不能提供有效的房地产权属来源证明的；

　　（四）房屋权属争议未解决的；

　　（五）法律法规规定不予登记的其他情形。



　　第十六条　申请房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）应当提交登记申请，提供合法的身份证明文件。权利人（申请人）为自然人的，登记的名称应当与其提交的身份证件上的名称一致。权利人（申请人）为法人、其他组织的，登记的名称应当使用法定名称或者依法登记的名称，不得使用简称和惯用名称。国家机关应当与机构代码证、事业单位应当与法人登记证书、企业应当与工商营业执照的名称相一致。

　　权利人（申请人）为境外自然人的，应当以其护照的姓名进行登记。香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的居民应当提供身份证或者来往内地通行证。

　　境外机构和自然人申请房产登记，应当采用中文名称登记，提交证明其中文名字与其身份一致的公证文书。



　　第十七条　共有房屋的权属登记，由共有人共同申请；房屋他项权利登记，由相关权利人共同申请。



　　第十八条　委托他人代理申请登记的，应当出具委托书和委托代理人的身份证明文件。无民事行为能力和限制民事行为能力人由监护人申请登记。监护人由人民法院或者其他机构指定的，应当提交人民法院或者其他机构出具的相关证明。

　　委托人在本地的，委托书应当经过登记机关工作人员审查或者向登记机关出具委托人所在单位（居民委员会）的证明。



　　第十九条　申请人提交的材料齐全、符合法定形式的，登记机关应当予以受理，并出具书面受理凭证。



　　第二十条　房屋权属证书破损的，房屋权利人可以向登记机关申请换发。登记机关换发房屋权属证书前，应当查验并收回原权属证书。

　　房屋权属证书遗失、灭失的，房屋权利人可以向登记机关申请补发。补发证书的，应当在登记簿上注记补发时间以及补发的原因。补发的证书上应当注明“补发”字样。



　　第二十一条　登记机关接到司法部门依法作出的没收、查封房屋或者限制房屋权利协助执行通知书后，应当按照协助执行通知书载明的事项予以协助执行。查封或者限制房屋权利的，应当按照起止时间协助执行。

　　查封房屋或者限制房屋权利期满，房屋权利人的权利自然恢复。



　　第二十二条　有下列情形之一的，申请人或者其他利害关系人应当委托具有房产测绘资格的测绘单位进行房产测绘：

　　（一）申请房屋权属初始登记的；

　　（二）因房屋状况发生变化，申请变更登记的；

　　（三）因房屋面积发生争议，当事人要求测绘的。



　　第二十三条　测绘单位对其出具的房产测绘报告的准确性负责并承担责任。用于房屋权属登记的测绘报告，登记机关可以进行审核。



　　第二十四条　有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

　　（一）申报不实的；

　　（二）涂改房屋权属证书的；

　　（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；

　　（四）依照法院、仲裁机构生效的法律文书裁决转移的；

　　（五）登记确有错误的；

　　（六）有证据证明持证人对房屋不拥有产权的；

　　（七）法律法规规定应当注销的其他情形。

　　注销房屋权属证书的，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。



　　第二十五条　登记机关对房屋权属登记形成的房屋产权档案，应当统一管理、妥善保存。

　　禁止毁损或者擅自修改、销毁房屋产权档案。房屋产权档案可以按规定查阅、抄录、复制。

第三章　权属登记





　　第二十六条　房地产开发企业开发建设的商品房，应当在商品房交付使用之日起3个月内申请房屋所有权初始登记，并提交下列材料：

　　（一） 国有土地使用证；

　　（二） 建设工程规划许可证；

　　（三） 测绘报告；

　　（四）工程竣工验收资料；

　　（五）法律法规规定的其他文件。



　　第二十七条　法人或者其他组织新建非商品房屋，权利人应当在房屋竣工验收合格后申请房屋所有权初始登记，并提交下列材料：

　　（一）国有土地使用证或者用地证明文件；

　　（二）建设工程符合规划的证明；

　　（三）测绘报告；

　　（四）工程竣工验收资料；

　　（五）法律法规规定的其他文件。



　　第二十八条　自然人自建的私有房屋，权利人申请房屋初始登记的，应当提交建设工程符合规划的证明、测绘报告。



　　第二十九条　依法取得房屋所有权证、房屋共有权证的房屋，因下列事实发生的，应当办理房屋权属转移登记：

　　（一）买卖、交换、赠与、继承、分割、作价出资入股；

　　（二）单位合并或者隶属关系发生变化的；

　　（三）人民法院判决（裁定、调解）、仲裁裁决（调解）等致使房屋权属发生转移的。



　　第三十条　权利人申请房屋权属转移登记，应当提交下列材料：

　　（一） 买卖、交换、分割、合并、作价出资入股等以合同方式转移房屋所有权的，提交房屋所有权证、合同；

　　（二） 赠与、继承的，提交房屋所有权证、公证书；

　　（三） 依照法院、仲裁机构生效的法律文书裁决转移的，提交法院判决书、调解书、裁定书或者仲裁机构裁决书、调解书。

　　涉及国有划拨土地房屋权属转移的，按照国家有关法律规定执行。



　　第三十一条　法人、其他组织应当按照房改政策规定的期限为职工办理房屋权属证书，并在取得房屋权属证书后10日内，将房屋权属证书交给房屋权利人。



　　第三十二条　房屋权属依法发生强制性转移，申请人根据人民法院的协助执行通知书和已生效的法院判决（裁定、调解）、仲裁裁决（调解），要求办理转移登记，原权利人在规定期限内协助办理转移登记的，登记机关可以直接办理转移登记手续并收回原房屋权属证书；原权利人在规定期限内不予协助办理转移登记的，登记机关在办理转移登记手续的同时，应当对原房屋权属证书予以注销。



　　第三十三条　有下列情形之一的，房屋权利人应当向登记机关申请变更登记：

　　（一）权利人的姓名（名称）发生变更的；

　　（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；

　　（三）房屋面积发生变化的；

　　（四）经城市规划行政管理部门批准改变原房屋设计用途的；

　　（五）同一所有权人对房屋登记单元进行分割、合并的；

　　（六）法律法规规定的其他情形。



　　第三十四条　房屋权利人申请变更登记，应当按下列规定分别提交有关材料：

　　（一）房屋权利人的姓名（名称）发生变更的，应当提交房屋权属证书、权利人姓名（名称）变更的有关证明；

　　（二）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的，应当提交房屋权属证书、决定变更的单位出具的变更证明；

　　（三）房屋面积增加的，应当提交房屋权属证书、建设工程规划许可证（或者居民建房许可证）或者建设工程符合规划的证明、房屋测绘报告；

　　（四）房屋面积减少的，应当提交房屋权属证书、房屋测绘报告、房屋灭失注销登记表；

　　（五）房屋设计用途改变的，应当提交房屋权属证书、城市规划行政管理部门的批准文件或者证明材料；

　　（六）同一所有权人对房屋登记单元进行分割、合并的，应当提交房屋所有权证、房屋测绘报告。



　　第三十五条　依法取得房屋所有权证的房屋设定抵押权等他项权利的，权利人、他项权利登记申请人应当持下列材料申请办理房屋他项权利登记，领取房屋他项权证：

　　（一）房屋所有权证。共有的房屋还应当提交房屋共有权证和其他共有人同意设定他项权利的证明；

　　（二）抵押合同；

　　（三）主债权合同；

　　（四）法律法规规定的其他文件。



　　第三十六条　在建房屋设定抵押申请他项权利登记的，应当提交下列材料：

　　（一）国有土地使用权证；

　　（二）建设工程规划许可证；

　　（三）抵押担保的主债权合同；

　　（四）抵押合同；

　　（五）申请人身份证明及经办人委托书、评估报告、抵押物清单；

　　（六）法律法规规定的其他文件。



　　第三十七条　因房屋灭失、他项权利终止等，权利人应当向登记机关申请注销登记。

　　申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。



　　第三十八条　经房屋拆迁主管部门批准拆除的房屋，在拆除完毕后30日内，由拆迁人统一申请注销登记。



　　第三十九条　房屋灭失后，房屋权利人未按本办法第三十七条规定办理注销登记的，登记机关可以直接办理注销登记手续。

　　按前款规定直接办理注销登记的，登记机关应当事先书面告知权利人，并责令权利人限期缴回房屋权属证书；相关权利人未在规定期限内缴回房屋权属证书的，登记机关应当在本市新闻媒体上公告房屋权属证书作废。

第四章　法律责任





　　第四十条　房地产开发企业在商品房交付使用后，不按照规定向登记机关提交资料申请登记的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，可处以2万元以上3万元以下罚款；给房屋权利人造成损失的，房屋权利人可依法向人民法院起诉。



　　第四十一条　有下列行为之一的，由房产管理部门处以每证1000元以下罚款，并对取得的房屋权属证书依法予以注销：

　　（一）采取虚报、瞒报等非法手段获得房屋权属证书的；

　　（二）涂改、伪造房屋权属证书的。



　　第四十二条　法人、其他组织未在规定期限为本单位职工办理房屋权属证书或者未将代办的房屋权属证书发给房屋所有权人的，由其上级主管部门或者监察机关对责任人给予行政处分；房产管理部门可责令其限期改正。拒不将代办的房屋权属证书发给房屋所有权人的，经房屋所有权人申请，房产管理部门可对其补发房屋权属证书，并依法注销法人、其他组织所持有该申请人的房屋权属证书。



　　第四十三条　房产管理部门的工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或者监察机关对主管人员和直接责任人员视情节轻重，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）违反法定程序办理登记的；

　　（二）对不具备申请资格或者不符合登记条件的申请人办理登记的；

　　（三）超越法定职权办理登记手续的；

　　（四）因登记工作人员的故意或者过失，导致房屋权属登记不当的；

　　（五）故意刁难申请人或者对符合条件不予办理登记的；

　　（六）有滥用职权、徇私舞弊及违反法律、法规、规章规定的其他行为的。

　　有前款规定第（一）、（二）、（三）、（四）项行为的，房产管理部门根据相关权利人的申请或者依据职权，可以依法注销房屋权属证书。

第五章　附则




　　第四十四条　本办法自2008年3月1日起施行。

试析疑案处理过程中发现的问题

付强 张文娟 崔杨


疑案是指证据使用上的疑难案件，即定罪证据不足，无罪也证明不了的案件①。笔者通过对朝阳区人民检察院2000年证据不足案件进行统计与分析，发现目前对疑案的处理过程中还存在某些问题，需引起重视。
问题1：疑案处理方式中的问题——对疑案采取建议公安机关撤销案件的方式是否合理
目前检察机关实践中对疑案处理通常的做法有两种，一种是根据刑诉法第140条第4款之规定，对犯罪嫌疑人做存疑不起诉；第二种是对部分疑案建议侦查机关撤案。此种做法目前法律上没有依据，属实践中变通的做法。那么为什么会有第二种处理方式呢？笔者认为这体现出现实与法律的冲突。目前由于社会治安问题突出，刑事发案率较高，检察机关作为控诉机关，其追诉犯罪、打击犯罪的职能作用突出，如若对所有疑案按法律规定均做了存疑不诉，会在一定程度上产生打击不力的负面影响。同时在实践中，外部监督机关将无罪判决和带有无罪性质的存疑不诉决定作为衡量公诉质量高低的标准，如被判决无罪的案件多或存疑案件多就会在社会中产生案件质量不高，打击犯罪不力的影响。因上述现实因素，检察机关在处理疑案时慎而又慎。而在侦查机关这一方面，其在考查侦查人员办案质量时，将由检察机关做了不诉决定的刑事案件认为是承办人员有办案质量问题，在此案件质量评价机制下，侦查机关承办人希望检察机关尽量减少不诉案件数量。综合上述因素，使得疑案的处理在公检机关内部形成了一个默契的作法，即以建议侦查机关撤案的方式，使部分疑案在两个机关内部得到解决。
虽然建议侦查机关对疑案撤销的做法，在解决现实与法律冲突时，特别是在实践中取得了一定的社会效果，但其从法律角度上来看，尚有探讨的必要。有观点认为存疑不诉决定与建议侦查机关撤案的法律效果是一样的看法，笔者认为这种观点是错误的：
（1）对两种处理决定，被害人的救济方式不同。建议侦查机关撤案使案件回复到开始状态，被害人除对自诉案件可直接向人民法院起诉外，还有一种救济可能，即依据刑诉法第87条之规定，向检察机关提出申请要求检察机关进行立案监督。然而该案是由检察机关建议侦查机关撤销的，又怎能由该人民检察院对侦查机关进行立案上的监督呢？此救济方式明显不合法也不合理。而对做出存疑不诉决定不服的被害人，根据刑诉法第145条规定：被害人可向上一级人民检察院申诉，请求提起公诉，对于人民检察院维持不起诉决定的，被害人还可向人民法院起诉。 被害人也可以不经申诉，直接向人民法院起诉。由此可以看出，检察机关对疑案的不同处理，直接影响了被害人申诉权利的主张。
（2）两种处理方式在内部制约上不同。对不起诉案件在检察机关内部有两级监督，一级是根据《人民检察院刑事诉讼规则》第286条规定：人民检察院对于退回补充侦查的案件，仍然认为证据不足，不符合起诉条件的，需经检察委员会讨论决定做出存疑不诉决定。一级是根据《规则》第292条规定，不起诉案件应报上一级人民检察院备案。而建议侦查机关撤案的案件则没有检委会和上级检察机关的监督，其只要由承办该案的主诉检察官签署意见和主管检察长做出决定，即可使案件从检察机关转到侦查机关并被撤销。对于疑案撤销，因它关系到被害人的追诉要求能否得到满足和社会秩序能否得到维护，设定监督制约机制是重要和不可或缺的。而上述只有主诉检察官和主管检察长个人把关的程序就显得有些薄弱和简单，远不如对不诉案件的制约力度，使检察人员的自由裁量权有可能被滥用。
问题2、存疑不诉案件事后处理工作中的问题
（1）处罚问题如何衔接。刑诉法规定不起诉决定，由人民检察院公开宣布，且不起诉决定书自公开宣布之日起生效，被不起诉人应立即释放。刑诉法同时规定对不起诉人需要给予行政处罚、行政处分或者需要没收其违法所得的，人民检察院应当提出检察意见，连同不起诉决定书一并移送有关主管机关处理。实践中对存疑不诉做行政处理最多的进行劳教，劳教决定是由公安机关提出，由省级以上设立的劳教委员会审查批准。在此期间，被不诉人根据法律规定释放，极有可能造成“人去楼空”的结局，如继续关押，又有侵犯人权之嫌。所以如何解决行政处罚与不诉后释放的衔接问题，需要立法部门予以明确规定，使法律的执行更具操作性，也更有利于保障当事人的合法权益。
（2）对疑案不诉发现新的证据后如何处理没有明确的规定。表现在《人民检察院诉讼规则》第251条规定，人民检察院根据刑事诉讼法第140条第4款规定决定不起诉的，在发现新的证据，符合起诉条件的，可以提起公诉。从这一司法解释看，检察机关保持对疑案的被不起诉人的永久追溯期限，这一没有期限界定的模糊规定使得发现新证据成为一项有名无实的工作，据我院统计，自1997年新刑诉法实施以来，没有一起因发现新的证据对原被不起诉人提起公诉的案件。另外对于检察机关发现新的证据后，是交由侦查机关侦查还是由检察机关自行侦查也未有规定，一旦发现新的证据，案件何去何从无法可依。
三、解决上述问题的法律途径
1、赋予侦查机关对疑案的撤案权。对侦查终结的案件，根据《刑事诉讼法》129条、130条规定，公安机关对犯罪事实清楚，证据确实、充分的案件，应移送人民检察院审查起诉；发现不应对犯罪嫌疑人追究刑事责任的，应当撤销案件。而对于侦查机关经反复侦查仍事实不清、证据不足的案件应如何处理法律没有规定，这就造成了侦查机关将疑案也做为“犯罪事实清楚、证据确实充分”的案件移送到检察机关，之后要么经退查后由检察机关做不起诉决定，要么由检察机关建议做撤案处理。这种做法一方面增加了诉讼成本，一方面也是实践中产生诸如建议公安机关撤案等不合理做法的一个原因。对此有学者提出应规定侦查阶段疑案也可作无罪处理，即对经过再三侦查，仍然认为事实不清，证据不足的，应撤销案件。②在此基础上，学者还提出了侦查阶段疑案件的认定标准，即案件侦查进行到哪种程度仍事实不清，证据不足的，可作为疑案可以撤销。有两个标准，首先是主观标准：即公安机关申请作疑案处理的案件由检察机关的法律监督部门审查决定；检察机关的侦查部门申请作疑案处理的案件，也须报侦查监督部门批准。其次是客观标准，即规定侦查超过一定的期限，仍事实不清，证据不足的案件，须作为疑案予以撤销。③
2、检察机关对存疑不诉案件在一定期限内未发现新的证据应予以撤案。存疑不诉后对被不诉人的永久追溯期限，使被不起诉人始终处于罪与非罪不明不白的状态中，“疑案从挂”实际上仍然存在。为消除不诉的消极后果，对检察机关（亦或侦查机关）发现新证据重新提起公诉的期限作明确限制，超过法定侦查期限仍事实不清，证据不足的案件作为疑案予以撤销。
以上是从诉讼法律的角度解决当前疑案处理中出现的问题。与此同时，对于建议侦查机关撤案这一普遍存在的问题，还应在执法观念的转变上下功夫。由于人类认识的主客观条件的限制，总有一些案件虽然穷尽了现有技术和法律许可范围内的一切手段，但仍难以查清案件真相。而刑事程序一旦启动，侦控和裁判者就必须作终局性的结论，而不能以事实不清为由一推了之或无限期地搁置起来。所以排除人为因素，如侦查人员素质不高，工作拖延；证人作证意识差等造成的证据不足，应该承认某些疑案的存在确系有客观原因，在这种情况下无罪推定原则应坚决贯彻。在此观念下，应树立起正确的案件质量评价机制，区分疑案产生的不同原因，对侦查人员的办案质量予以正确的评价。如果有了这样一个良好的评价机制，又有了法律对疑案件处理的明确规定，目前实践中存在的一些不合理现象就有了改观的可能，也为无罪推定、保障人权等现代执法观念得以深入的贯彻打下了良好的基础。
注：
①《陈光中法学文集》第298页；
②〈刑事诉讼法实施问题研究〉（陈光中主编）第155页；
③同②第157页。


作者单位：北京市朝阳区人民检察院法律政策研究室
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