析金融“三乱”中的几个法律界限问题
秦德良
摘要：金融“三乱”是指乱集资、乱批设金融机构和乱办金融业务。本文从整顿查处“三乱”的原则入手分析了法律责任重合问题、金融“三乱”中的犯罪、金融“三乱”中的行政违法行为以及金融“三乱”行为主体的民事责任的具体界限问题。
关键词：金融“三乱” 法律责任重合
金融“三乱”是指乱集资、乱批设金融机构和乱办金融业务。自1998年7月以来，国务院开始部署大规模整顿和查处金融“三乱”，然而，由于“三乱”活动的形成以及其本身的复杂性，使得当前查处金融“三乱”存在法律界限不明晰的问题，即承担法律责任的主体是批准部门、主管单位或组建单位还是个人以及承担的是刑事责任，行政责任还是民事责任，本文从整顿查处“三乱”的原则入手进行简要分析。
一、整顿查处金融“三乱”的原则
金融“三乱”一定程度上是我国在20世纪八十年代初期开始的金融体制改革过程中由于金融政策偏差造成的一种特殊的金融异化现象，它绝不是西方国家那种逃避金融管制，规避金融风险的金融创新，它是在经济高速发展时期，国家金融机构无法满足日益增长的资金需求情况下，由政府号召社会办金融解决资金供求矛盾，之后又畸形发展的产物，一定程度上它还反映了我国金融改革落后于现实的矛盾。“三乱”活动很大程度上是一种政府行为。自1998年7月国务院部署整顿和查处金融“三乱”以来，由于该项工作敏感度高、政策性强，涉及面广，情况复杂，行政执法和司法的任务重，压力大，加之“三乱”活动除金融违法和犯罪以外，又往往与贪污、贿赂、诈骗、渎职等刑事犯罪相关联，因而在整顿和查处过程中必须坚持三个基本原则。
第一、依法整顿和查处。依法办事是法治国家最基本要求之一。整顿和查处“三乱”应坚持依法进行。首先应依据有关金融、经济法律、法规，如《中国人民银行法》、《商业银行法》、《证券法》、《企业债券管理条例》（1993.8.27），尤其应依照《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》（以下简称《取缔办法》1998.7.13），《整顿乱集资乱批设金融机构和乱办金融业务实施方案》（以下简称《实施方案》1998.7.29）、《金融违法行为处罚办法》（1999.2.22），党中央、国务院《关于深入金融改革、整治金融秩序、防范金融风险的通知》以及国务院有关清理整顿农村合作基金会，保险中介市场等的有关方案；其次应依照《行政处罚法》、《民法通则》、《国家公务员暂行条例》；最后应依照《刑法》、单行刑法以及有关刑事法律的司法解释，如《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》（1996.12.16），《最高人民法院关于审理单位犯罪案件具体应用法律有关问题的解释》（1999.6.25）《最高人民法院关于农村合作基金会从业人员犯罪如何定性问题的批复》（00.5.12）等。
第二，谁主管，谁整顿；谁批准，谁负责；谁用钱，谁还债；谁担保，谁负相应责任。《取缔办法》中针对中国人民银行宣布取缔的非法金融机构，提出了“谁批准，谁主管，谁组建，谁负责债权债务的清理清退，没有批准部门、主管单位或组建单位的，由所在地的地方人民政府负责组织清理清退债权债务”的原则，对中国人民银行宣布取缔的非法金融业务，提出了“谁从事，谁负责清理清退债权债务”原则。《实施方案》将这一原则进一步具体化，明确提出对各级地方政府以及国务院直属部门所批准或主管的各类涉足金融业务的非金融机构进行整顿。“谁主管，谁整顿”，主管单位应根据有关法律、法规、规章进行清理整顿；“谁批准，谁负责”，主要是由批准单位负责债权债务的清理清退；“谁用钱，谁还债”“谁担保，谁负相应责任”主要指借款人、担保人应承担偿还债务义务。《取缔办法》着眼于追究“三乱”行为主体的法律责任，重在查处；《实施方案》则根据实际情况着眼于整顿，如此规定，主要考虑到“三乱”行为一定程度上是政府行为，如中央号召各级地方政府、部门批准成立的各类基金会，资金服务部等，这些非金融机构大多从事金融业务，因而坚持先清理整顿，对继续从事非法金融业务的再追究其法律责任，当然对于这类机构中从业人员的贪污、侵占、渎职违法犯罪行为理应追究其法律责任。对于未经任何单位、部门批准而擅自设立非法金融机构和从事非法金融业务的行为主体应坚决追究其法律责任。因而清理整顿的过程同时也是查处违法犯罪的过程。
第三，既要彻底解决问题，又要确保社会稳定。“三乱”活动涉及资金数额巨大，范围广，影响群众多，如仅四川省农村合作基金会集资总额就高达256.9亿元，涉及3000多万群众。因而国务院统一部署整顿查处方案，要求中国人民银行加强对整顿“三乱”工作的领导、组织和协调，地方政府高度重视，积极配合，分步实施，审慎处理，既要彻底解决“三乱”问题，尤其是各地地方政府、部门、企事业单位、个人不得再从事“三乱”活动，同时又要确保社会稳定，特别是妥善解决群众个人到期债务的清偿问题，避免引起大的动荡。对清理整顿中发现和暴露的违纪、违法、犯罪行为，要彻底清查，从严惩处。
二、法律责任重合问题
金融“三乱”虽一定程度上是政府行为，但部分单位，个人利用国家金融政策的偏差，大搞违纪、违法、犯罪活动，因而在整顿、查处“三乱”过程中必须追究有关单位、个人的法律责任、纪律责任。然而涉嫌“三乱”的案件往往表现为行政违法（违反金融、经济法律、法规、规章），刑事违法，甚至民事违法的交织重合，对三者的界定不仅是法学理论而且也是行政执法和司法实践中的难题。
“法律责任是有责主体因法律义务违反之事实而应当承受的由专门国家机关依法确认并强制其承受的合理的负担”，是“法律义务，可归责性和法律负担……三位一体的复杂实体。”[1]根据违法性质和危害程度不同，法律责任分为民事责任、行政责任和刑事责任三类。司法实践中行为人所承担的法律责任往往表现单一，然而三种或两种责任重合的情况亦不鲜见。
法律责任重合是指行为人的同一行为符合两个或两个以上不同的法律责任之构成要件，依法应当承担各种不同性质的法律责任。法律责任的重合是近代法律制度区分不同法律部门的结果。[2]《民法通则》第110条规定：“对承担民事责任的公民、法人需要追究行政责任的，应当追究行政责任，构成犯罪的，对公民、法人的法定代表人应当追究刑事责任。”这就是关于法律责任重合的规定。根据法律责任重合制度，行为人不因承担了某一性质的法律责任而免除其所承担的另一种不同性质的法律责任。司法实践中的法律责任重合主要表现为民事责任与行政责任，民事责任与刑事责任，行政责任与刑事责任的重合，但亦有民事责任，行政责任，刑事责任的重合。法律责任重合情况下，其责任实现方式之所以不实行单类罚而实行数类罚，理由在于民事责任是私法责任，行政责任和刑事责任是公法责任，行为人的行为可能既侵犯了公民或法人的民事权利，同时又侵犯了国家整体法秩序和利益，根据法律的法益保护和公正原则宜实行数类罚，然而对数类罚应作限制解释，它不是绝对的数类罚，而是以一种法律责任为主，其它法律责任仅起补充辅助作用。民事责任与刑事责任重合时，追究民事责任仅限于行为人对受害人造成了实际物质损失的情况；行政责任与刑事责任重合时，由于刑事责任与行政责任种类及功能上的差异决定了在适用刑罚时还可以适用行政处罚、行政处分以补刑罚之不足，如责令停业整顿、吊销营业执照等，同时行政处罚中的罚款应转为刑罚中的罚金。至于三大责任重合时，以刑事责任为主，民事责任可在行政责任中处理，即由行政机关责令返还或赔偿损失，亦可在刑事责任中的非刑罚处置方法中处理（刑法第37条）。
司法实践中行为人的违法行为究竟是民事违法、行政违法、刑事违法主要应从行为人的行为目的、情节、数额、结果上予以区分。
金融“三乱”中的违法、犯罪行为的法律责任重合主要表现为行政责任与刑事责任的重合，当然还有法律责任与纪律责任的重合。明白了法律责任重合的原理及处罚原则后，对“三乱”中的违法、犯罪行为的法律责任、纪律责任的追究就有了理论依据。
三、金融“三乱”中的犯罪
“三乱”中的犯罪行为主要表现为违反金融法律、法规、规章，以欺诈、伪造以及其他方法侵犯银行管理、货币管理、票据管理、信贷管理、证券、外汇、保险管理及其它金融管理，破坏金融管理秩序，依法应受刑罚处罚的金融犯罪行为以及发生在“三乱”活动中的侵占、贪污、贿赂、挪用资金、渎职等犯罪行为。
（一） 乱集资中的犯罪
《取缔办法》第四条规定“未经依法批准，以任何名义向社会不特定对象进行的非法集资”为非法金融业务活动。非法集资即为乱集资。根据《公司法》第84条，第86条，《企业债券管理条例》第10条，第11条，《商业银行法》第24条，第28条，《证券法》第10条之规定，向社会不特定对象集资必须经有权部门的批准，有权部门指中国人民银行，证监会、国务院，部分情况下包括省政府（《公司法》第139条）。合法集资主体仅限于股份有限公司，有限责任公司或其他依法设立的具有法人资格的经济组织，且须严格按法定方式、程序、条件、期限、额度、募集对象进行。《实施方案》对此进一步地作了扩张解释，规定地方政府发行地方政府债券，企业内部针对以内部职工为特定对象的有偿集资亦属非法集资。非法集资是乱集资犯罪的温床，由此构成的犯罪主要有集资诈骗罪，擅自发行股票、债券罪、欺诈发行股票、债券罪以及非法吸收公众存款罪。
四罪均是法定犯、数额犯、结果犯，均侵犯了国家集资管理制度，破坏了国家正常金融秩序。具体而言，集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪侵犯了国家对金融的管理制度，擅自发行股票、债券罪，欺诈发行股票、债券罪，侵犯了国家对股票、债券的管理制度，同时集资诈骗罪、欺诈发行股票、债券罪还侵犯了公私财产所有权。四罪在主观上均出于直接故意，集资诈骗罪还具有非法占有数额较大集资款的目的。这是该罪区别于其余三罪的关键，其余三罪仅仅是为了获得集资款的使用权以应用于生产经营活动。四罪在行为特征上表现为违反金融法律、法规、规章，集资诈骗罪须有诈骗和非法集资二行为特征；非法吸收公众存款罪表现为非法吸收或变相吸收公众存款；擅自发行股票、债券罪表现为违反国家证券法律、法规，未经证监会批准发行股票、债券；欺诈发行股票、债券罪表现为在招股说明书、认股书、公司股票、企业债券募集办法中隐瞒重要事实或编造重大虚假内容，发行股票、债券，不论其是否经过有权部门批准。四罪在行为结果上均要求数额较大或巨大，至于数额的确认应坚持总额说，即非法集资总额，非法吸收公众存款总额，欺诈发行、擅自发行股票、债券的面值总额。
自然人或单位均可成为四罪主体。单位构成犯罪须是体现单位整体意志，为单位整体利益并由单位主管人员或其指定的人员实施的行为。自《民法通则》第49条规定可以追究法人的法定代表人的刑事责任以来，单位的违法行为逐渐进入了刑法调控范围，但对单位主体的认定有时显得极其困难。根据《最高人民法院关于审理单位犯罪案件具体应用法律有关问题的解释》，上述四罪在以下三种情况下不以单位犯罪处理而视为自然人犯罪。一是行为人成立公司、企业的目的就是为了实施上述犯罪行为；二是成立公司、企业等单位的目的最初不是为了实施上述四类犯罪行为，但成立后，主要活动不是生产经营，而是实施上述行为；三是直接盗用公司、企业等单位名义实施上述行为，且非法所得由自然人私分。
（二） 乱批设金融机构中的犯罪
根据《中国人民银行法》第4条，《商业银行法》第11条，第146条，第157条，《保险法》第70条等之规定设立金融机构必须经中国人民银行、证监会或国务院批准，否则是非法金融机构。乱批设金融机构中的犯罪主要是擅自设立金融机构罪。
该罪是指未经国家金融主管部门批准擅自设立商业银行、证交所、期货交易所、证券公司、期货经纪公司、保险公司或其他金融机构（包括外国金融机构）行为。该罪侵犯的客体是国家对金融机构的审批制度；主观上是故意且明知其行为违反了国家金融法律、法规；客观上表现为未向国务院或国务院金融主管部门提出申请而设立，或虽已向国务院或金融主管部门提出申请，但在经审查未批准情况下设立金融机构，或虽经批准但许可证失效后，仍经营金融业务的机构。[3]金融机构擅自设立的金融分支机构亦是非法金融机构。至于已经有权部门批准但未到工商行政管理部门领取营业执照的情况下设立的金融机构不属非法金融机构，仅是金融机构成立瑕疵的问题。该罪是行为犯，只要客观上“擅自设立”的行为完成即构成既遂，而不以开始营业为既遂标志。至于将非法金融机构筹备组织的成立也视为该罪既遂，[4]我们认为不妥。《取缔办法》第三条规定“非法金融机构的筹备组织，视为非法金融机构”，这仅是行政法规定，其目的是为了对其予以取缔，刑法上对此无明确规定，立法、司法上亦无相应解释。若将非法金融机构的筹备组织成立视为既遂，那么非法金融机构正式成立又是什么犯罪形态呢？我们认为非法金融机构的筹备组织的成立仅是该罪的着手。
自然人或单位均可成为本罪主体。无权批准设立金融机构的单位擅自批准成立非法金融机构，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，直接负责人构成滥用职权罪。
北京市城市房地产转让管理办法
北京市人民政府
北京市城市房地产转让管理办法
（2003年8月26日北京市人民政府第13次常务会议审议通过 2003年9月2日北京市人民政府令第135号公布）
第一章 总则
第一条 为了规范城市房地产转让行为，保障当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市国有土地范围内的房地产转让，适用本办法。
本市城镇职工根据城镇住房制度改革政策购买公有住房、安居工程住房和集资合作建设的住房的，不适用本办法。
第三条 房地产转让，是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织，依法将房地产转移给他人的行为。
房地产转让人是指拥有房屋所有权、土地使用权的自然人、法人和其他组织。房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，国家和市人民政府另有规定的从其规定。
第四条 房地产转让包括下列方式：
（一）买卖；
（二）赠与；
（三）交换；
（四）以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变更的；
（五）因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的；
（六）以房地产清偿债务的；
（七）法律、法规和规章规定的其他方式。
第五条 市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）主管本市房地产转让管理工作。区、县国土资源和房屋管理局（以下简称区、县国土房管局）负责本行政区域内房地产转让管理工作。
有关行政管理部门应当按照各自职责，依法对房地产转让实施监督和管理。
第六条 房地产转让应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。
第七条 本市逐步建立房地产交易信息披露制度。市国土房管局应当会同有关部门定期公布本市房地产交易指导信息。
第二章 一般规定
第八条 转让房屋的，该房屋占用范围的国有土地使用权同时转让。
第九条 在依法取得使用权的国有土地上建成的房屋，必须在办理房屋所有权和相应的土地使用权登记并取得房地产权属证书后，方可转让。
第十条 出让土地上的房屋在建工程转让的，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25％以上。
以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，按照国家和本市有关规定执行。
第十一条 下列房地产，不得转让：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的；
（二）依法收回土地使用权的；
（三）登记为共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；
（四）权属有争议的；
（五）未经依法登记取得房地产权属证书的；
（六）法律、行政法规规定不得转让的其他情形。
第十二条 按照房屋建筑设计为独立成套（单元）的房屋，不得分割转让。
第十三条 房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。
第十四条 共有房地产买卖，在同等条件下，共有人享有优先购买权。
出卖已出租的房地产的，出卖人应当提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人享有优先购买权。出卖人未履行通知义务的，应当承担相应的民事责任。
第十五条 转让已出租的房地产的，受让人应当继续履行原租赁合同。但房地产出租前已依法抵押，为实现该抵押权转让房地产的，受让人不承担继续履行原租赁合同的义务。
第十六条 已购公有住房转让时，可以不征得原售房单位同意。
已购公有住房转让后，原售房单位不再承担该房屋的供暖、物业管理等费用。
第十七条 房地产转让时，除本办法第四条第（四）项、第（五）项规定的情形外，当事人应当签订书面转让合同。房地产转让合同应当包括下列内容：
（一）转让人和受让人的名称或者姓名、住所；
（二）房地产的坐落位置、四至范围和面积；
（三）房地产用途；
（四）房地产权属证书编号；
（五）买卖的价格或者交换的差价金额、清偿债务的金额；
（六）房地产交付的条件和日期；
（七）违约责任；
（八）争议解决方式；
（九）转让人和受让人约定的其他内容。
第十八条 房地产转让时，转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。转让人不履行告知义务的，应当承担相应的民事责任。
第十九条 房地产转让价格由转让人和受让人协商议定，但实行政府指导价的除外。
第二十条 房地产转让时，房地产转让人和受让人应当依法纳税。
第二十一条 房地产转让人和受让人应当在签订转让合同或者取得与转让有关的法律文件生效后90日内，向市或者区、县国土房管局申请办理房地产权属转移登记，并提交下列文件：
（一）房地产权属证书；
（二）转让当事人的身份证明，转让当事人是法人或者其他组织的，还应当出具对具体承办人员的授权委托书；
（三）转让合同或者与转让有关的法律文件；
（四）法律、法规和规章规定的其他文件。
境外法人、组织办理房地产转让登记时提交的文件，应当按规定经公证、认证，并提交经公证的中文译本。
第二十二条 市或者区、县国土房管局应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请，对当事人提交的文件不齐备的，应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件；对当事人提交的文件齐备的，应当即时受理。
对符合登记条件的，自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记；对不符合登记条件的，应当书面告知当事人不予登记的理由。
第二十三条 房地产权属转移的日期，以市或者区、县国土房管局登记的日期为准。
第二十四条 房地产灭失、损毁的风险责任自房地产转移占有之日起由受让人承担，但转让当事人另有约定的除外。
第二十五条 房地产开发企业应当对其出售的新建商品房承担质量保修责任。房地产开发企业应当与受让人在转让合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。约定的保修期限不得低于国家规定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起计算。
新建商品房在保修期限内再转让的，房地产开发企业应当继续承担对该商品房的保修责任。
第二十六条 房地产转让当事人可以委托律师和房地产经纪机构代理房地产转让或者提供中介服务。
受托人应当忠实、勤勉地履行职责。因受托人过错给房地产转让当事人造成损失的，房地产转让当事人可以要求受托人承担赔偿责任。
第二十七条 市国土房管局应当归集房地产开发企业在从事商品房销售经营活动中的有关信用信息，并按照规定公布。
第三章 商品房预售
第二十八条 房地产开发企业取得预售许可后，方可预售商品房。
预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金并取得国有土地使用权证，属于预售经济适用住房的，应当取得城镇建设用地批准书；
（二）取得建设工程规划许可证件和施工许可证件；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25％以上；
（四）已确定竣工日期，且满足市国土房管局公布的预售最长期限。
第二十九条 房地产开发企业申请商品房预售许可的，应当向市国土房管局提交下列文件：
（一）本办法第二十八条第二款第（一）项至第（四）项规定的证明文件；
（二）工商营业执照和企业资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）商品房预售方案和分层平面图。
房地产开发企业申请办理经济适用住房预售许可的，还应当提交经济适用住房销售价格的批准文件。
第三十条 市国土房管局应当审核商品房预售申请，对申请人提交的文件不齐备的，应当一次性告知需补充提交的全部文件；对提交文件齐备的，应当即时受理。
对符合本办法第二十八条规定的，市国土房管局应当自受理商品房预售申请之日起10个工作日内核发商品房预售许可证；对不符合预售条件的，应当作出不同意预售的决定并说明理由。
市国土房管局应当将核发预售许可证的情况予以公布。
第三十一条 商品房预售许可证应当载明下列内容：
（一）房地产开发企业名称；
（二）预售许可证编号；
（三）预售商品房的建设工程规划许可证编号；
（四）预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；
（五）土地的用途和使用期限；
（六）发证机关和发证日期。
第三十二条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。
任何单位和个人不得伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。
第三十三条 房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动。
房地产开发企业发布商品房预售广告，应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号。
第三十四条 商品房预售可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者按照套（单元）计价。但预售商品住宅的，应当按照套内建筑面积计价。
第三十五条 房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：
（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；
（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；
（三）不分摊的共用部位。
共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售合同后，房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售合同中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。
其他商品房预售时，房地产开发企业应当明示共用建筑面积分摊情况。
第三十六条 预售商品房的，当事人应当签订书面合同。商品房预售合同应当包括下列内容：
（一）房地产开发企业和预购人名称或者姓名、住所；
（二）商品房预售许可证编号；
（三）商品房的坐落位置、结构、层高、建筑层数、阳台封闭情况；
（四）商品房的用途；
（五）土地使用权取得方式和期限；
（六）预售的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积；
（七）预售的面积和实测面积误差的处理方式；
（八）商品房附属设备和装修标准；
（九）交付条件和日期；
（十）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺；
（十一）申请办理商品房权属转移登记手续的约定；
（十二）违约责任；
（十三）争议解决方式；
（十四）当事人约定的其他内容。
第三十七条 房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质的费用的，在签订预售合同时，所收费用应当抵作房价款；未能签订预售合同的，房地产开发企业应当向预购人返还所收费用。
第三十八条 房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前，不得与他人签订同一商品房的预售合同。
第三十九条 预售已抵押的商品房，房地产开发企业应当通知抵押权人并将抵押情况告知预购人。
房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。
第四十条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记，并提交下列文件：
（一）房地产开发企业的营业执照和授权委托书；
（二）预购人身份证明复印件；
（三）商品房预售合同；
房地产开发企业在前款规定的期间内未申请预售登记的，预购人可以申请预售登记。
预售的商品房已抵押的，预售登记应当由房地产开发企业和预购人双方共同申请。
第四十一条 市或者区、县国土房管局应当审查预售登记申请，对符合下列条件的，在5个工作日内办理预售登记：
（一）房地产开发企业名称与核准预售许可的预售人名称一致；
（二）该商品房在预售许可核准的范围内；
（三）该商品房未经预售登记；
（四）该商品房未被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利；
（五）商品房预售合同上有当事人的签字或者盖章，当事人是自然人的应当签字，当事人是法人或者其他组织的应当盖章。
第四十二条 商品房预售登记后，房地产开发企业与预购人变更预售标的物或者解除预售合同的，应当签订合同变更或者解除预售合同的协议，并依照本办法第四十条规定，由双方共同到原登记机关办理变更或者解除预售登记手续。
第四十三条 房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。
房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。
第四十四条 预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：
（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；
（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。
转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。
第四十五条 房地产开发企业预售商品房时设置样板间的，在签订预售合同前没有告知预购人实际交付的商品房质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施等与样板间是否一致的，实际交付的商品房应当与样板间一致。
第四十六条 商品房竣工后，房地产开发企业应当委托有资质的测绘单位对每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积进行测绘，并提供下列文件：
（一）商品房预售面积测绘技术报告书；
（二）商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件。属于商品住宅的，说明文件的内容应当与依照本办法第三十五条规定公示的内容一致；根据本办法第四十三条第二款规定变更建设工程规划许可证内容，致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的，还应当提供相应的批准规划变更的文件。
受委托的测绘单位应当按照国家和本市有关技术规范进行实测，并出具商品房面积实测技术报告书和每套房屋的面积实测数据表。测绘单位对测绘成果质量承担责任。
房地产开发企业应当允许购房人查询商品房面积实测技术报告书。
第四十七条 预售商品房按照套内建筑面积计价的，预售合同中载明的预售的套内建筑面积与实测的套内建筑面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。合同中未作约定或者约定不明的，按照下列规定处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，根据实测面积结算房价款。
（二）面积误差比绝对值超出3％的，预购人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。预购人不退房的，实测面积大于合同约定的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由预购人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预购人。实测面积小于合同约定的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还预购人；超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。
本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积乘以100％。
第四十八条 预售商品房按照建筑面积计价的，预售合同中载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。合同未作约定或者约定不明的，按照下列规定处理：
（一）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，根据实测面积结算房价款；
（二）建筑面积误差比绝对值超出3％的，依照本办法第四十七条第一款第二项的规定执行；
（三）建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）、套内建筑面积误差比绝对值超出3％的，购房人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息；购房人不退房的，根据实测面积结算房价款。
第四十九条 预售商品房按照套（单元）计价的，商品房预售合同中应当约定商品房的套型、详细尺寸和误差范围及处理方式并附平面图。
按照套（单元）计价的预售商品房实际交付时，房屋的套型与设计图纸一致，相关尺寸在预售合同约定的误差范围之内的，总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的，按照合同约定的方式处理；合同未作约定的，由当事人协商解决；协商不成的，可以依法申请仲裁或者提起民事诉讼。
第五十条 房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：
（一）取得建筑工程竣工验收备案表；
（二）取得商品房面积实测技术报告书；
（三）预售合同约定的其他交付条件。
房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
第五十一条 已经取得商品房预售许可的项目依法转让的，项目受让人应当按照本办法第二十九条的规定申请预售许可。原房地产开发企业应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知预购人，预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除预售合同。
预购人未解除预售合同的，预售合同中约定原房地产开发企业的权利和义务，由项目受让人承担。
第四章 法律责任
第五十二条 违反本办法第十条第一款和第二十八条、第二十九条规定擅自转让房地产开发项目或者擅自预售商品房的，由市或者区、县国土房管局按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。
第五十三条 违反本办法第三十二条第二款规定，伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证的，由市国土房管局依法收缴伪造、涂改的预售许可证，并处3万元以下罚款，造成损失的，依法承担相应的民事责任；情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法处理。
第五十四条 违反本办法，按照规划、广告、价格管理等法律、法规和规章的规定应当予以行政处罚的，由规划、工商行政和价格主管部门依法处理。
第五十五条 市和区、县国土房管局在房地产转让行政管理工作中不履行或者不适当履行法定职责的，由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附则
第五十六条 市国土房管局可以根据本办法第十七条、第三十六条的规定拟订房地产买卖和商品房预售的合同示范文本。
第五十七条 本办法自2003年12月1日起施行。1984年8月11日市人民政府发布的《北京市贯彻实施〈城市私有房屋管理条例〉若干具体问题的规定》、1988年9月15日市人民政府发布的《北京市房屋买卖管理暂行规定》同时废止。
