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广东省广州市人民政府


广州市新建住宅小区物业管理办法
广州市人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强新建住宅小区管理，维护业权人的合法权益，维持良的生活环境和社会秩序，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市市区范围内新建的住宅小区或住宅组团适用本办法。
第三条 本办法所称新建住宅小区，是指实行城市综合开发，市政、公用设施配套建设比较齐全，用地面积2万平方米以上或建筑面积5万平方米以上的居住小区或住宅组团。
本办法所称住宅小区物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安等公共设施以及环境容貌等管理项目进行的维护、修缮和整治。
本办法所称的业主委员会，是代表和维护住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。业主委员会由住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人选举产生。
本办法所称的住户，是指住宅或非住宅房屋的所有权人和使用人。
第四条 广州市建设委员会（以下简称市建委），负责本办法的组织实施。
住宅小区物业管理的行业管理工作归口市建委。
区建设主管部门具体实施辖区内住宅小区物业管理工作的业务指导和管理。
第五条 规划、国土、房管、市政、园林、环卫、公用、供电、工商、电信、公安等管理部门（以下简称专业管理部门）以及街道办事处，在各自的职权范围内，协同做好住宅小区的物业管理工作。

第二章 住宅小区的移交管理
第六条 住宅小区竣工综合验收合格后，方能办理移交管理手续。
第七条 在建的住宅小区，小区建设单位必须组织或委托有管理资格的住宅小区物业管理单位（以下统称物业公司）提前界入管理。办理售房手续时，小区建设单位必须向购房者提供入住管理公约。
第八条 未通过住宅小区竣工综合验收的住宅小区，在入住率达到50％以上时，住宅小区建设单位必须向所在区建设主管部门申报办理物业管理手续，并由建设单位或其委托的物业公司与业主委员会签订《住宅小区物业管理合同书》；未成立业主委员会的，应与区建设主管部门签订
《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。
第九条 通过住宅小区竣工综合验收并领取《住宅小区（组团）验收合格证书》的住宅小区，住宅小区建设单位可凭小区验收合格证书，向所在区建设主管部门申报办理移交管理手续。
办理了移交管理手续的住宅小区，由业主委员会与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》；未成立业主委员会的，由区建设主管部门与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。
第十条 二个以上建设单位合建的住宅小区，由建设规模较大的建设单位牵头，办理住宅小区物业管理申报手续和移交管理手续。
第十一条 住宅小区移交管理时，建设单位应同时移交住宅小区综合验收档案资料，提供住宅小区管理统筹金和管理用房。
第十二条 住宅小区管理统筹金，按以下标准提供：建筑面积5万平方米以内的，每平方米建筑面积10元；建筑面积超过5万平方米的，超出部分每平方米建筑面积5元。统筹金的标准可以根据物价指数的变化，由市建委会同市物价部门进行调整。
住宅小区管理统筹金由住宅小区建设单位在移交管理时，一次性交给住宅小区所在区建设主管部门，专款用于住宅小区维护管理费用的补贴。具体使用办法，由市建委另行规定。
第十三条 住宅小区管理用房，按以下标准提供：总建筑面积0.15％比例的商业用房和总建筑面积0.1％比例的管理用房。所提供的房屋，按公产房租金出租给物业公司经营和使用，产权属小区建设单位。
第十四条 小区建设单位自办理移交管理之日起，不再承担住宅小区的管理责任，但建设质监部门作出鉴定的房屋建设质量责任问题除外。
第十五条 物业公司对住宅小区物业管理不善，区建设主管部门应根据业主委员会的意见，组织有关专业管理部门对存在的问题提出限期整改意见，逾期仍未整改完毕的，可提前终止原《住宅小区物业管理合同书》，并由业主委员会另聘物业公司接管该住宅小区的物业管理工作。

第三章 物业公司的条件和业务范围
第十六条 物业公司是从事小区物业管理及提供社区服务的经营单位。
第十七条 物业公司须具有建筑、市政、园林绿化、水电、财务等方面的初级以上职称的技术人员。注册资金不少于50万元。
物业公司所聘用的公共设施维护人员，必须是持有有关专业管理部门颁发的上岗证的维护人员。
第十八条 成立物业公司，必须报市建委批准，领取资格证书；到市工商行政管理机关办量注册登记，领取《营业执照》。
第十九条 物业公司的业务范围：
（一）履行《住宅小区物业管理合同书》，按本办法规定的维护管理的标准、内容、职权管理住宅小区，依法经营。
（二）保管好住宅小区综合验收档案资料，收取住宅小区维护管理费和有偿服务费。
（三）对住宅小区内违章和违法行为，依据入住管理公约及本办法规定的职权进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理。
第二十条 物业公司应在住宅小区物业管理的基础上，积极开展社区有偿服务。鼓励物业公司一业为主、多种经营，可享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十一条 物业公司必须接受住宅小区内住户的监督，定期听取住户对住宅小区物业管理的意见。每年向住户公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的维护管理费的收支、积累情况。

第四章 维护管理费用的收取和使用
第二十二条 住宅小区维护管理，实行以区养区、收支平衡、略有积累的有偿服务原则。向住户收取维护管理费和有偿服务费，由物业公司根据实际情况提出具体方案，由区建设主管部门审核后，报市物价管理部门批准。
第二十三条 物业公司负责日常的维护管理费用。楼宇外墙维修、道路修复、下水道清疏、公共设施更换等大宗项目的维修费用，可申请使用住宅小区管理统筹金或区城市维护费补贴，必要时可在住宅小区范围内通过集资解决。
第二十四条 利用公共场地经营及经营由建设单位提供的商业用房的收入，必须用于住宅小区物业的维护和管理。
第二十五条 住宅小区管理统筹金，应进行增值积累，专款专用。区建设部门每年向市建委报告经会计师事务所审核的统筹金收支情况。

第五章 住宅小区物业的维护和管理
第二十六条 各行业主管部门应按住宅小区维护管理的内容，以相应专业的维护管理标准、规定和要求，指导和监督物业公司实施管理。
第二十七条 有关专业施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程时，须通知物业公司配合，接受物业公司监督，确保区内公共设施的安全，并清理好施工现场。
第二十八条 有关专业施工单位因施工或检修，损坏了住宅小区公共设施的，应按规定给予赔偿。
第二十九条 住宅小区内的设施或植物影响了有关专业公共设施的安全时，有关专业管理部门应按专业维护管理规定和要求，通知物业公司配合处理。
第三十条 住宅小区物业维护管理须达到下列标准：
（一）以验收后的竣工资料为依据，保持房屋及各项公共设施完好无损，保障其正常使用，维持原房屋使用性质。
（二）住宅小区内的绿化保存率达90％以上。无黄土裸露，路树无缺株，绿地清洁，绿化景观良好。环境优美、安静、整洁。
（三）没有乱搭乱建、乱摆乱放，乱贴乱挂，及改变建筑物结构及外貌。
（四）进入住宅小区的车辆，集中停放到停车场。
（五）住宅小区范围内的其他专业管理标准。
第三十一条 住宅小区物业维护管理的内容：
（一）维修、养护住宅区内的房屋、市政、园林绿化、环卫、安全防范设施和其他公共设施。维修户外接大楼表内（无设大楼表除外）范围的水、电、煤气等管线。
（二）维修路宽7米及7米以下道路的路面、门牌、路牌、路灯及排水设施，并定期清疏排水管井。
（三）养护管理区内树木花草，维护园林建筑小品和其他园林设施。
（四）日常环境卫生的清扫、垃圾清运和公厕的保洁及环卫设施的维护。
（五）维护好区内交通秩序。
（六）加强治安防范和巡逻，保持小区良好治安环境。
（七）其他专业管理内容。

第六章 奖励与惩罚
第三十二条 物业公司管理的住宅小区经评比，获得市级以上优秀管理住宅小区称号的，由市建委给予奖励。
第三十三条 住宅小区住户，有下列情况之一的，由物业公司予以制止、批评教育、限期改正，逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。
（一）擅自改变小区内土地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁坏设施、设备、危及房屋安全的；
（三）私搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放、占用绿地、破坏绿化、污染环境、影响小区景观、噪音扰民的；
（四）损坏住宅小区内的公共设施、设备的；
上述行为如需给予行政处罚的，由物业公司依法移交有关行政主管部门处理。
第三十四条 住宅小区物业管理单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由区建设主管部门责令其限期改正，逾期不改的，可提请市建委吊销其资格证书。造成经济损失的，可追究赔偿责任。
（一）房屋及公用设施、设备不按期限修缮的；
（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；
（三）截留或挪用住宅小区维护管理费暂不构犯罪的；
第三十五条 擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，按照行政复议条例和行政诉讼法的有关规定申请复议、提起诉讼。

第七章 附 则
第三十七条 县级市的新建住宅小区物业管理，可参照本办法执行。
第三十八条 本办法自公布之日起实施。原《广州市新建住宅小区管理暂行办法》同时废止。




1995年12月20日
煤炭部


煤炭工业部关于颁发《加强回采工作面事故多发地点技术管理的若干规定》的通知

1986年7月26日，煤炭工业部

部于1985年11月颁发了《关于加强顶板管理工作的若干规定》（即19条）。经过半年多的实践，已收到较好的效果。但顶板事故仍占各类事故的首位，一些单位顶板事故仍不断发生、尤其是使用摩擦金属支柱的工作面，比使用单体液压支柱的工作面事故多3～4倍。摩擦支柱工作面的顶板事故多发生在工作面的上下端头、煤壁区、放顶区以及初次放顶等地点。为切实改变这些事故多发地点的不安全状况，部研究制定了《关于加强回采工作面事故多发地点技术管理工作的若干规定》，现正式颁发，要求各单位与原19条规定一并认真贯彻执行。
附：《关于加强回采工作面事故多发地点技术管理工作的若干规定》

附：关于加强回采工作面事故多发地点技术管理工作的若干规定
一、一般规定
1．加强回采工作的技术管理是加强顶板管理，减少顶板事故，保证安全生产的一项重要内容，是贯彻“安全第一”方针的一个重要方面。
2．煤矿各级领导和生产、技术、安监等部门要抓好采煤工作面事故多发地点的顶板管理。在编制、审批作业规程和布置顶板管理工作时，要同时编制、审批和布置防止事故多发地点顶板事故的措施。
3．安排工序与劳动组织时，应尽可能地减少顶板事故多发地点的工序并不准平行作业。在这些地区作业时，工种要固定，尽量减少人员（分段放顶时，每组不得少于两人）。
4．回采工作面事故多发地点是顶板活动剧烈、顶板破碎易于脱落的地方。因此，在作业时，班组长，工人必须严格执行敲帮问顶制度和严格执行先打后翻的原则。
5．队班长、作业人员，必须搞好事故多发地点的工程质量。安全质量检查员要严格监督检查、发现不合格的，要立即停止作业，进行处理。
二、两巷超前支护
回采工作面上、下巷道距煤壁线20ｍ范围内需超前支护。
6．若两巷原采用梯形木棚支护，靠近煤壁线的10ｍ内，在原棚梁下走双排金属铰接顶梁和金属支柱支护。往外10ｍ到20ｍ范围，采用单排金属支柱支护。
7．若两巷采用金属可缩性支架（包括裸体、锚杆）或金属棚梁支护，替棚时均采用十字铰接顶梁与金属支柱配套支护。其具体支护参数在作业规程中规定。
8．替棚工序应超前工作面进行，超前距离应根据顶板条件，在作业规程中规定。
9．运输顺槽与工作面搭接的第一段顺槽溜子，有条件时要采用轻型转载机，保证整体移动，减少在下出口处频繁缩溜尾的工序，把缩顺槽溜子的工作移到工作面以外的巷道中集中进行。这样既可以提高产量又有利于安全。
三、工作面上、下端头
即在沿工作面方向，下巷上帮向工作方向10ｍ，上巷下帮向工作面方向10ｍ的范围内。
10．使用摩擦金属支柱的回采工作面上、下端头部位，要求两年内要全部使用单体液压支柱支护。
11．上端头上方第一架支架及下端头下方第一架支架与上、下顺槽内支架的距离不大于0．5ｍ。
12．除工作面上、下端头已使用十字顶梁及薄煤层石灰岩顶板等情况外，工作面运输机机头部位要使用四对八根11＃工字钢长梁支护，保持一梁三柱，交替迈步前进。工字钢梁要制成花边，以便与支柱顶盖配合，严禁工字钢侧向使用和不成对使用。
四、初次放顶
即新工作面从开切眼开始到工作面的直接顶板冒落的高度达到采高的1．5～2倍时，此阶段的垮落称为初次放顶。若老顶的初次垮落对工作面有威胁时，初次放顶期间应包括老顶的初次垮落。
13．凡初次放顶期间直接顶板冒落高度达不到采高1．5～2倍时，则采用人工强制放顶。其炮眼布置、数量、深度、角度、间距、装药量等参数在作业规程中要作出明确具体的规定。
14．初次放顶必须制定专门措施，经总工程师或主管煤的副总工程师审批，由生产副矿长主持制定组织实施措施。
15．在条件适宜的工作面（采高适宜，倾角不大，坚硬顶板的单一长壁面），初次放顶要尽量采用切顶墩柱放顶。
五、回柱放顶
即从原切顶线到新的切顶线称为放顶区。
16．实行分段回柱的工作面，应尽量加大分段长度，其分段距离不低于15ｍ，对松软顶板分段距离在作业规程中要明确规定。
17．分段接茬处应在采空区已冒落的顶板完整处。有断层、破碎带地段应分在同一段内回收。
18．严禁放顶人员进入冒顶区内取柱，必须用撤柱器或长把铁钩拉出。
19．遇到下列情况之一者，必须先处理后回柱：
①输送机未移完，支柱未打齐者；
②悬顶超过作业规程规定者；
③网下开采网破未补者；
④后路不畅通或附近有其他人员作业和休息者；
⑤回柱部分采空区悬顶超过规定未处理者；
⑥前排有缺柱或失效柱者；
⑦特殊支架未移到规定位置者。
20．摩擦金属支柱的工作面，人工放顶不够安全的工作面要采用单体液压支柱作密集支柱，放顶时，在每一组中要先回摩擦支柱，后回单体液压支柱。
21．支柱管理要对号，回下的支柱不准放倒，要打在新放顶线内侧梁下，可起到切顶补强作用。使用时，随用随取。
六、煤壁区
即从工作面第一排支柱到煤壁的范围内。
22．作业规程要从支架的牢固、炮眼角度和装药量等方面作出具体规定，严防崩倒支柱。放炮崩倒支柱要进行检查分析。
23．炮采工作面，正常情况下靠帮柱距不得大于正式柱距的一倍。放炮崩倒支柱要立即扶好，再继续放炮，确保攉煤人员在支柱保护下进行作业。顶板破碎时要加密靠帮点柱。翻打时要严格按先打后翻的原则进行。
24．机采工作面要采用单体液压支柱（内注式）打靠帮点柱，柱距不能超过2ｍ。运输机设铲煤板，机组设挡煤板。攉煤人员不准到机道攉煤。
25．初次放顶、周期来压、网下等情况下采煤时，贴帮柱要比正常情况加密。
七、其 他
26．倾角超过21°的工作面，在规程中对支柱要有稳定措施。
27．对单体支柱工作面，要有防止支柱突然卸载倒柱砸人的措施。
28．对复合顶板工作面，要实行伪俯斜开采，提高支柱初撑力，保持顶板完整性。要采取支护稳定性措施。
29．对坚硬顶板和自然冒落不满的顶板要采取强制挑顶的办法，使冒高达到采高的1．5倍以上（为此推广使用2．0ＫＷ强力电钻，使挑顶高度达到3ｍ多）。
30．为配合作业规程的复查，每月要进行一次地质预报工作，提出书面材料，以便及时修改和补充措施。