您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

国家税务总局关于在中国境内无住所的个人取得工资薪金所得纳税义务问题的通知(附英文)

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 07:04:14  浏览:9168   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

国家税务总局关于在中国境内无住所的个人取得工资薪金所得纳税义务问题的通知(附英文)

国家税务总局


国家税务总局关于在中国境内无住所的个人取得工资薪金所得纳税义务问题的通知(附英文)
国家税务总局



各省、自治区、直辖市税务局,各计划单列市税务局,海洋石油税务管理局各分局:
依照中华人民共和国个人所得税法(以下简称税法)及其实施条例(以下简称实施条例)和我国对外签订的避免双重征税协定(以下简称税收协定)的有关规定,现对在中国境内无住所的个人由于在中国境内公司、企业、经济组织(以下简称中国境内企业)或外国企业在中国境内设立
的机构、场所以及税收协定所说常设机构(以下简称中国境内机构)担任职务,或者由于受雇或履行合同而在中国境内从事工作,而取得的工资薪金所得应如何确定征税问题,明确如下:
一、关于工资、薪金所得来源地的确定
根据实施条例第五条第(一)项的规定,属于来源于中国境内的工资薪金所得应为个人实际在中国境内工作期间取得的工资薪金,即:个人实际在中国境内工作期间取得的工资薪金,不论是由中国境内还是境外企业或个人雇主支付的,均属来源于中国境内的所得;个人实际在中国境外
工作期间取得的工资薪金,不论是由中国境内还是境外企业或个人雇主支付的,均属于来源于中国境外的所得。
二、关于在中国境内无住所而在一个纳税年度中在中国境内连续或累计居住不超过90日或在税收协定规定的期间中在中国境内连续或累计居住不超过183日的个人纳税义务的确定。
根据税法第一条第二款和实施条例第七条以及税收协定的有关规定,在中国境内无住所而在一个纳税年度中在中国境内连续或累计工作不超过90日或在税收协定规定的期间中在中国境内连续或累计居住不超过183日的个人,由中国境外雇主支付并且不是由该雇主的中国境内机构负
担的工资薪金,免于申报缴纳个人所得税。对前述个人应仅就其实际在中国境内工作期间由中国境内企业或个人雇主支付或者由中国境内机构负担的工资薪金所得申报纳税。凡是该中国境内企业、机构属于采取核定利润方法计征企业所得税或没有营业收入而不征收企业所得税的,在该中国
境内企业、机构任职、受雇的个人实际在中国境内工作期间取得的工资薪金,不论是否在该中国境内企业、机构会计帐簿中有记载,均应视为该中国境内企业支付或由该中国境内机构负担的工资薪金。
上述个人每月应纳的税款应按税法规定的期限申报缴纳。
三、关于在中国境内无住所而在一个纳税年度中在中国境内连续或累计居住超过90日或在税收协定规定的期间中在中国境内连续或累计居住超过183日但不满一年的个人纳税义务的确定 根据税法第一条第二款以及税收协定的有关规定,在中国境内无住所而在一个纳税年度中在
中国境内连续或累计工作超过90日或在税收协定规定的期间中在中国境内连续或累计居住超过183日但不满一年的个人,其实际在中国境内工作期间取得的由中国境内企业或个人雇主支付和由境外企业或个人雇主支付的工资薪金所得,均应申报缴纳个人所得税;其在中国境外工作期间
取得的工资薪金所得,除属于本通知第五条规定的情况外,不予征收个人所得税。
上述个人每月应纳的税款应按税法规定的期限申报缴纳。其中,取得的工资薪金所得是由境外雇主支付并且不是由中国境内机构负担的个人,事先可预定在一个纳税年度中连续或累计居住超过90日或在税收协定规定的期间中连续或累计居住超过183日的,其每月应纳的税款应按税
法规定期限申报纳税;对事先不能预定在一个纳税年度或税收协定规定的有关期间中连续或累计居住超过90日或183日的,可以待达到90日或183日后的次月七日内,就其以前月份应纳的税款一并申报缴纳。
四、关于在中国境内无住所但在境内居住满一年的个人纳税义务的确定
根据税法第一条第一款、实施条例第六条的规定,在中国境内无住所但在境内居住满一年而不超过五年的个人,其在中国境内工作期间取得的由中国境内企业或个人雇主支付和由中国境外企业或个人雇主支付的工资薪金,均应申报缴纳个人所得税;其在实施条例第三条所说临时离境工
作期间的工资薪金所得,仅就由中国境内企业或个人雇主支付的部分申报纳税,凡是该中国境内企业、机构属于采取核定利润方法计征企业所得税或没有营业收入而不征收企业所得税的,在该中国境内企业、机构任职、受雇的个人取得的工资薪金,不论是否在中国境内企业、机构会计账簿
中有记载,均应视为由其任职的中国境内企业、机构支付。
上述个人,在一个月中既有在中国境内工作期间的工资薪金所得,也有在临时离境期间由境内企业或个人雇主支付的工资薪金所得的,应合并计算当月应纳税款,并按税法规定的期限申报缴纳。
五、中国境内企业董事、高层管理人员纳税义务的确定
担任中国境内企业董事或高层管理职务的个人,其取得的由该中国境内企业支付的董事费或工资薪金,不适用本通知第二条、第三条的规定,而应自其担任该中国境内企业董事或高层管理职务起,至其解除上述职务止的期间,不论其是否在中国境外履行职务,均应申报缴纳个人所得税
;其取得的由中国境外企业支付的工资薪金,应依照本通知第二条、第三条、第四条的规定确定纳税义务。
六、不满一个月的工资薪金所得应纳税款的计算
属于本通知第二条、第三条、第四条、第五条所述情况中的个人,凡应仅就不满一个月期间的工资薪金所得申报纳税的,均应按全月工资薪金所得计算实际应纳税额,其计算公式如下:
当月实际
当月工资 在中国天数
应纳税额=(薪金应纳×适用税率—速算扣除数)×------
税所得额 当月天数



如果属于上述情况的个人取得的是日工资薪金,应以日工资薪金乘以当月天数换算成月工资薪金后,按上述公式计算应纳税额。
七、本通知规定自1994年7月1日起执行。以前规定与本通知规定内容有不同的,应按本通知规定执行。

示例说明
示例1:某人为一家外国公司雇员,于1994年度受派来华,为该外国公司承包的中国境内一工程项目提供劳务,天数累计为85天。其在华工作期间取得的工资、薪金报酬,属于来源于中国境内的所得,但由于其在一个纳税年度内在华工作累计不超过90天,需依照我国个人所得
税法实施条例第七条以及国家税务总局《关于在中国境内无住所的个人取得工资薪金所得纳税义务问题的通知》(以下简称通知)第二条第一款的规定,判定其可否享受免征个人所得税优惠待遇。经核查,该承包工程项目采用核定利润的方式征收企业所得税,在华会计帐簿中未列明人员工
资费用,但由于该个人为该承包工程的外国公司雇员,并且是受派在该工程项目中工作的,其工资应由该工程项目负担,根据通知第二条的有关规定,该人员的工资、薪金虽然未在工程项目帐簿中记明,但应视为该承包工程项目负担,其在华工作85天期间的工资、薪金所得,应按月依照
税法规定的期限申报缴纳个人所得税(有协定国家处理原则同上)。
示例2:某外籍个人担任中国境内某国公司驻华机构代表职务,其1994年度在华工作的天数连续计算为60天。其在华工作期间取得的工资、薪金报酬,属于来源于中国境内的所得,但由于其在一个纳税年度内在华工作时间连续计算不超过90天,需依照我国个人所得税法实施条
例第七条以及通知第二条第一款的规定,判定其可否享受免征个人所得税优惠待遇。经核查,该机构仅为其总机构进行了解市场情况,提供商情资料以及其他业务联络、咨询、服务活动,没有营业收入而不征收企业所得税,因而没有设立明细帐簿列明该代表的工资薪金。但由于该个人是该
外国公司驻华机构任职人员,其工资薪金应由该机构负担,根据通知第二条的规定,虽然该个人工资薪金没有在该机构帐簿中列明,但应视为由该机构负担了其工资、薪金,应视就其在华工作60天期间的工资、薪金所得,按月依照税法规定的期限申报缴纳个人所得税,在境外工作期间的
工资,薪金所得,不需在我国申报缴纳个人所得税。(有协定国家处理原则同上)。
示例3.某人为一家外国公司雇员,在1994年度中受派在中国境内工作,天数累计为200天,其工资、薪金是由境外公司支付的,且不是由该公司在中国境内的机构负担的,但由于其在华工作时间超过了90天以及我国与其国家签订税收协定规定的期限,其在华200天工作期
间取得的工资、薪金所得应依照个人所得税法以及通知第三条的规定申报缴纳个人所得税。
示例4:与我国未签有税收协定国家的外籍个人担任我国境内一家外商投资企业市场推广部经理助理,该企业每月支付其工资1万元,该企业境外母公司每月另支付其工资4千美元,该个人1994年度在境内履行职务实际工作250天,在境外实际工作115天。由于该个人在我国
境内居住不满一年,但已超过90天,因此根据个人所得税法第一条第二款和通知第三条的规定,应就其在我国境内实际工作250天期间取得的由境内企业和境外企业支付的工资薪金一并缴纳个人所得税,对其在境外工作期间取得的由境内企业和境外企业支付的工资均不征收个人所得税

示例5:一香港人担任一家香港公司驻北京代表机构首席代表,其1994年度在我国税务管辖境内居住不满一年,实际工作200天。根据个人所得税法第一条第二款和通知第三条的规定,应就其取得的来源我国境内的所得缴纳个人所得税,因此,不论其工资薪金是否在中国境内支
付,均应仅就其在境内200天实际工作期间取得的部分缴纳个人所得税。
示例6一外籍个人担任我国境内一家外商投资企业财务经理,每月工资由该企业支付1万元,由外方公司支付4千美元,该个人1994年度在我国境内实际工作340天,有25天出差在境外履行职务。该个人在我国境内居住满一年,根据个人所得税法第一条第一款、税法实施条例
第六条和通知第四条的规定,其在我国境内340天工作期间取得的由境内企业和境外企业支付的工资均应在我国缴纳个人所得税;其在境外25天工作期间取得的工资薪金所得属于来源于中国境外的所得,可以只就由我国境内企业支付的部分缴纳个人所得税。
示例7:某外籍个人在1994年1月1日起担任中国境内某外商投资企业的副总经理,由该企业每月支付其工资2万元,同时,该企业外方的境外总机构每月也支付其工资4千美元,其大部分时间是在境外履行职务,1994年来华工作时间累计计算为180天,根据个人所得税法
以及通知第五条的规定,其1994年度在我国的纳税义务确定:
1.由于其系属企业的高层管理人员,因此,根据通知第五条的规定,该人员于1994年1月1日起至12月31日在华任职期间,由该企业支付的每月2万元工资、薪金所得,应按月依照税法规定的期限申报缴纳个人所得税。
2.由于其1994年来华工作时间未超过183天,根据税收协定的规定,其境外雇主支付的工资、薪金所得,在我国可免予申报纳税(如果该个人属于与我国未签订税收协定国家的居民或港、澳、台居民,则其由境外雇主按每月4千美元标准支付的工资、薪金,凡属于在我境内1
80天工作期间取得的部分,应与我国境内企业每月支付的2万元工资合并计算缴纳个人所得税。

CIRCULAR ON QUESTIONS CONCERNING TAX PAYMENTS FOR WAGE AND SALARYINCOME GAINED BY INDIVIDUALS WITHOUT RESIDENCE WITHIN THE TERRITORY OFCHINA

(State Administration of Taxation: 30 June 1994 Coded Guo Shui Fa[1994] No. 148)

Whole Doc.

To the tax bureaus of various provinces, autonomous regions and
municipalities, the tax bureaus of various cities with independent
planning, and various sub-bureaus of the Offshore Oil Tax Administration:
In accordance with the Individual Income Tax Law of the People's
Republic of China (hereinafter referred to as Tax Law) and its Detailed
Rules for Implementation (hereinafter referred to as Detailed Rules for
Implementation) as well as related stipulations of the agreement on the
avoidance of double taxation China signs with other countries (hereinafter
referred to as tax agreement), we hereby clarify the following question
concerning how to determine tax on the wage and salary incomes gained by
individuals without residence in the territory of China who hold a post in
companies, enterprises and economic organizations (hereinafter referred to
as enterprises within China) or agencies and sites as well as permanent
organizations (hereinafter referred to as organizations within China) as
stated in the tax agreement set up in China by foreign enterprises, or who
engage in work within China for being employed or implementing the
contract:

I. Concerning determination of the sources of wage and salary income
In line with the stipulation of Section (1) of Article 5 of the
Detailed Rules for Implementation, the wage and salary income originates
from the territory of China shall be considered the wage and salary gained
by individuals during the period of actual work within China, that is: the
wage and salary gained by individuals during the period of actual work
within China which are paid by enterprises or individual employers whether
inside or outside China, all belong to incomes originate from within the
territory of China: the wage and salary gained by an individual during the
period of actual work outside China, which are paid by enterprises or
individual employers whether inside or outside China, all belong to
incomes originate from outside China.

II. Concerning the determination of individual tax payers with no
residence within the territory of China but who, within a tax- paying
year, live continuously or for an accumulated period of no more than 90
days within the territory of China, or who live continuously or for an
accumulated period of no more than 183 days within the territory of China
during the period as set in the tax agreement
In accordance with the related stipulations of Clause 2 of Article 1
of the Tax Law, Article 7 of the Detailed Rule for Implementation as well
as the Tax Agreement, the wage and salary for the individuals with no
residence in the territory of China but who, within a tax-paying year,
work continuously or for an accumulated period of no more than 90 days or
live continuously or for an accumulated period of no more than 183 days
within the territory of China, which are paid by the employers outside
China and which are not borne by the organization within China of the said
employers, are exempt from declaration for payment of individual income
tax. The above-mentioned individuals shall declare tax payment for the
wage and salary incomes gained during the period of their actual work
within China, which are paid by the enterprises or individual employers or
borne by the organizations within the territory of China. If these
enterprises or organizations within China for which enterprise income tax
is calculated and levied by the method of appraising and deciding profits
or enterprise income tax is not calculated and levied for having no
business income, wages and salaries gained by individuals during the
period or their actual work in China who assume office in and are employed
by the enterprises or organizations within China, which, whether are or
are not recorded in the account books of the enterprises or organizations
within China, shall all be regarded as wages and salaries paid by
enterprises within China or borne by the organizations within China.
The above-mentioned individuals shall declare tax payment within the
time limit as set in the Tax Law for their monthly payable tax.

III. Concerning determination of tax payment by individuals without
residence within the territory of China but who, in the tax-paying year,
live continuously or for an accumulated period not more than 90 days or
live continuously or for an accumulated period exceeding 183 days but less
than one year within the territory of China during the period specified in
the tax agreement.
In accordance with the related stipulations of Clause 2 of Article 1
as well as the tax agreement, the individuals without residence within the
territory of China but who, within the tax- paying year, work continuously
or for an accumulated period exceeding 90 days within China or who, during
the period as set in the tax agreement, live continuously or for an
accumulated period exceeding 183 days but less than one year within the
territory of China, shall all declare payment of individual income tax on
the wage and salary income gained during the period of the actual work in
China paid by the enterprises or individual employers within China and by
enterprises or individual employers outside China; the wage and salary
income they gained during the period of their work outside China, with the
exception of what is stipulated in Article 5 of the Circular, are exempt
from individual income tax.
The above-mentioned individuals shall declare payment of the monthly
payable tax in accordance with the time limit as stipulated in the Tax
Law. Individuals, who have wage and salary income paid by employers
outside China and not borne by the organizations within China, may
predetermine that within the taxpaying year they live continuously or for
an accumulated period exceeding 90 days or live continuously or for an
accumulated period exceeding 183 days within the period as specified in
the tax agreement, they shall declare payment for the monthly payable tax
within the time limit specified in the Tax Law; individuals, who cannot
predetermine that within the tax-paying year or during the related period
as set in the tax agreement, live continuously or for an accumulated
period exceeding 90 days or 183 days, may, within seven days of the
following month after reaching 90 days or 183 days, declare tax payment
together with the payable tax of the previous month.

IV. Concerning determination of tax payment by individuals without
residence within the territory of China but who have lived in China for a
full year.
In accordance with the stipulation of Clause 1 of Article 1 of the
Tax Law and Article 6 of the Regulations for Implementation, individuals
without residence within the territory of China but who have lived in
China for a full year but not exceeding five years shall all declare
payment of individual income tax on the wages and salaries gained by them
during the period of their work in China and paid by the enterprises or
individual employers within China and by enterprises or individual
employers outside China. An individual who has wage and salary income
gained during the period of work when he temporarily leaves China as
stated in Article 3 of the Regulations for Implementation shall declare
payment of tax only on the part paid by enterprises or individual
employers within China. If enterprises and organizations within the
territory of China which calculate and levy enterprise income tax by
adopting the method of verifying profit or those which do not have
business income and therefore enterprise income tax is not levied, the
wage and salary gained by individuals who assume office in or are employed
by the enterprises or organizations within China, no matter whether or not
recorded in the account books of the enterprises or organizations within
China, shall all be regarded as paid by the enterprises or organizations
within China where they assume office.
The above-mentioned individuals who, within one month, has both wage
and salary income gained during the period of work within China and wage
and salary income gained during the period when they temporarily leave
China and paid by the enterprises or individual employers within China,
shall have the month's payable tax calculated for both incomes and declare
tax payment within the time limit as set in the Tax Law.

V. Concerning determination of tax payment directors and high- level
managerial personnel within China.
For individuals who take the post as directors or high-level managers
of the enterprises within China, the director fees or wage and salary
gained by them and paid by the enterprises within China, the stipulations
of Articles 2 and 3 of this Circular are not applicable to them, shall
declare payment of individual income tax no matter whether or not they
perform their duties outside China during the period from the day they
hold the past as directors or high-level managers of the enterprises
within China to the day when they terminate the above-mentioned post; they
shall perform the tax paying obligation as set in the stipulations of
Articles 2, 3 and 4 of this Circular on the wage and salary gained by them
and paid by the enterprises outside China.

VI. The calculation of payable tax on the wage and salary income
gained in less than one month
Individuals fit in with the situation as mentioned in Articles 2, 3,
4 and 5 of this Circular who declare payment for the wage and salary
incomes gained during the period of less than one month shall have the
actual payable tax amount calculated for the wage and salary income in
line with a full month, the formula for calculation is as follows:

Payable tax amount =
The amount of payable tax on current wage & salary income X
Applicable tax rate - Rapid calculating deducting number X
(Actual days in China in the month ?Days in the month)

If what an individual of the above-mentioned case receives is daily
wage and salary, the daily wage and salary should be multiplied by the
number of days in the current month and, after being converted into
monthly wage and salary, the above-mentioned formula should be followed in
calculating the payable tax amount.

VII. The stipulations of this Circular takes effect from July 1,
1994. If the content of previous regulations is different from the content
of the stipulations of this Circular, the matter shall be carried out in
accordance with the stipulations of this Circular.

Appendix: Explanations on Examples

下载地址: 点击此处下载

最高人民法院、司法部关于平原省司法改革会议贯彻情况的通报

最高人民法院 司法部


最高人民法院、司法部关于平原省司法改革会议贯彻情况的通报

1952年11月7日,最高法院、司法部

全国专区以上司法机关:
很多地区,尤其许多老区,认为司法改革“没有改头”,对县级法院的改革更不重视;但平原省司法改革委员会关于该省司法改革会议贯彻情况的报告,说明了老区及县级的情况是严重的,“无啥可改”的麻痹思想是错误的,特发全国各专区以上司法机关参考。

附:平原省司法改革委员会司法改革会议贯彻情况报告
我省于9月8日至11日召开了4天的司法改革会议,各专、市与会干部返回后,均向当地党、政领导进行了传达,一般已引起了重视,并专门进行了研究,分别制定了贯彻计划。各分院已先后于9月18日至22日之间召开了有分院、县院审判员、书记员以上的干部以及专、县级检察、公安、监察各部门的负责干部参加的规模较大的司改会议,在这些会议上一般的都经过党、政领导干部的动员启发,发动干部,酝酿讨论,领会精神联系自己,普遍检查、互相揭发,典型批判等步骤,提高了阶级觉悟,初步划清了新、旧法的界限并结合本地情况,拟定了具体计划,因此,大部分地区的会议开的是比较成功的,提高了到会干部的思想,较好的领会了思想改造与组织整顿相结合的方针、政策,为司改运动的健康发展打下了有利基础。从总的情况看,以新乡、安阳、湖西、濮阳四个专区较好,安阳市较差。
从各地的会议中看,干部在开始时,大体存有以下几种思想:(一)麻木不仁,不能从本质上去看旧法人员,认为工作不错,或觉得经过三反、三交、整党等运动,有问题都已交待了,再也没有什么改头。(二)推拖抵触,抱着挨整的情绪。认为作司法工作是在刀刃上,平常不领导,有了问题就来整,一次一次的运动,“不犁着也得耙着”,要求“换班”。(三)旧法观点浓厚,有贪赃枉法问题的顾虑法办、开除。如获嘉县院长胡佩久曾纵放三个反革命分子,因而怕丢人、怕开除,怕开除后老婆要离婚,曾考虑死在获嘉县还是死在老家的问题。(四)整人不整已,认为自己没学过旧法,司改主要是反旧司法人员。检察、公安、监察干部抱着整司法干部的态度。(五)新转来到司法部门的干部以及新参加工作的青年学生,主要是参加运动学本事。以上情况,在贯彻较好的地区,都注意了事前调查研究,做到心中有数,并紧紧抓着对敌人是否痛恨,对人民是否热爱的根本立场联系具体条件,从思想观点、作风、制度上加以启发和批判。在讨论中,并强调了小组长带头检查,通过典型分析,普遍暴露,反复阐明政策,解除顾虑,一方面扭转了以上各种错误态度和认识,另一方面也暴露了不少问题。仅根据新乡、安阳两专区会议上不完全统计,就交代出问题382件。从这些问题的错误性质及原因上看:(一)贪赃枉法包庇放纵反革命的71件,如武陟县院长马士纯接受反革命分子送的毛衣,给扣押在西安法院的一个会道门头子秦润贤写证明,结果释放。还有的接受贿赂,叫犯人家属随便入监探望或减低刑期,提前释放。其他以敌为友,敌我不分,强调时效,重罪轻判或叫反革命分子代写判决,写镇反总结,甚至使其传案而放跑了反革命的事情也不乏其例。(二)坐堂问案主观臆断的32件,如■县法院仅凭一面之词,即将老实农民薛法孟加以包庇窝藏反革命罪名逮捕拘押,既不调查,又无证据,单纯问案又无口供,即主观认定判罪5年,送监执行1年,分院带卷下乡复检始获更正。(三)违法乱纪违反政策的78件,虐待打骂犯人带背铐等现象都很严重。(四)维护封建制度,漠视妇女子女利益的11件,如虐杀了妇女不判死刑,强调“非预谋杀人”、“激于义愤”,为罪犯开脱罪责,藉口“习俗”歪曲政策。湖西8个月来,即发生妇女自杀案98起,多未追究,对妇女离婚带产不予支持,绝产出卖,必须经本族同意,甚至有的为照顾子嗣竟不考虑子女抚养问题,将未生下的小孩却判给男方。(五)不关心群众疾苦,强调手续,推事拖延者111件,如武陟县民事审判员王世有曾因不负责任连续造成三起当事人的死亡事件。该县三区军属张秋香(女)因土改分到财产为反动分子倒算,区里不管,告到县里,王又推到区里,致使当事人悲观失望,结果带着2个小孩投井自杀。其他无诉状不理,无区村介绍信不理,或理而不办的事件也相当多,甚至有的拖延3年不加处理,群众反映“打国民党的官司得钱多,打共产党的官司得寿长”。(六)其他贪污,受贿、吸食毒品、腐化搞女人,作威作福、欺压敲诈群众的尚有74件。如有的贪污犯人的财物,吃当事人的请,接受当事人的礼物,有的包庇毒犯而又吸食毒品,有的搞离婚当事人或女犯人,有的更任意威吓、欺压群众,林县法院一个审判员,群众闻其在家即不敢前往告状,并呼之为“黑眼皮”、“日本鬼子”,其作风恶劣可见一斑。这些问题在各个地区都是不同程度的存在着,而且是相当严重的。
经过这样的揭发和暴露,收效是显著的,绝大多数干部都感觉“受了一次生动具体的阶级教育”,从而具体的认识了司法改革的重要性,这些问题的造成,不仅由于旧法人员的旧法观点与国民党作风,而在新老干部中也是严重存在的,特别是思想不纯更是普遍大量的。旧思想、旧作风是旧法的基础,司法工作又是政治性最强的工作,必须彻底改造思想,方能很好的掌握人民的刀把子。因而,通过这些问题的揭发,进一步领会了思想改造与组织整顿相结合的方针是正确的方针,并进一步明确了只有从思想改造入手,方能达到彻底纯洁组织,纯洁思想,改进司法工作之目的。由此也就克服了麻痹思想,打破了没有整顿和单纯挨整的思想,检察、公安、监察干部也感到这些错误思想和问题在本身和本部门也是不同程度存在的,扭转了整人不整己的态度,新参加工作同志也觉得刚工作就遇上了这次运动是一件大幸事,普遍反映阶级思想清亮了,政策、业务水平都有提高,懂得了用阶级分析方法认识问题,走群众路线处理问题。这样就给运动的下一步奠定了思想发动的基础。
1952年10月13日


从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题
建纬(昆明)律师事务所 孙可


[摘要] 众所周知,利用军队土地进行房地产开发有其特殊性,其一就是开发商不可避免地要和军方打交道。做为一名曾经的军队律师,本文笔者从军方角度探讨军地房地产合作中开发商应当注意的四个方面问题,一是找谁谈?二、如何谈?三、如何办手续?四、纠纷如何处理?旨在促成开发商和军方实现“双羸”。
[关键词]军地 房地产合作 军方角度

军队土地是军事用地,是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础,长期以来主要是以划拨方式取得。军队土地作为国防设施的重要组成部分,实行统一规划、统一调配,其产权归属于军队,由军队房地产管理部门统一管理。在土地日益稀缺的今天,许多开发商虽然把目光投向了军用土地,但由于对军队情况不了解,不知道军方的“水”有多深,他们又在犹豫和观望,而不敢轻易下决心。那么,军地房地产合作中开发商应注意什么问题呢?
做为一名曾经的军队律师,笔者试着从军方角度谈谈军地房地产合作中开发商应当注意的问题,以抛砖引玉。
一、找谁谈?
开发商如果对某军队用地有开发意向,并且有意与军方合作开发,应当找谁谈?
早在1992年底,总参谋部、总政治部、总后勤部在《关于利用军队房地产开发经营有关问题的通知》中就明确:“军队房地产开发经营由全军房地产主管部门统一归口管理。各军区、各军兵种、各总部、国防科工委等大单位房地产主管部门,负责所辖范围内的房地产开发经营的归口管理工作。”“任何单位和部门不得越权承办房地产开发事宜。”“严格军队房地产开发经营的审批手续。凡利用军队房地产进行开发经营的,均应…严格办理审批手续,严禁任何单位和部门越权审批或不经批准擅自搞开发经营。凡开发利用军队房地产,不论数量多少,一律报总后勤部审批;如涉及到军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的,报总参谋部、总后勤部审批;房产产权和土地使用权转让给外商的,报中央军委审批。”
从上述规定来看,对口的业务部门无疑是房地产主管部门,基层是营房股(团级)、营房科(师级),中层是营房部(军级)、房管局(军区),高层是基建营房部(总后勤部)、中央军委。但是,如果只是与房地产主管部门洽谈,很可能会走一大段弯路。
笔者以师级野战部队为例来说明这个问题。师级野战部队一般有“司、政、后、装”四大机关,即:司令部、政治部、后勤部和装备部,营房科为师后勤部的一个部门,在业务上归军级营房部管理,在行政上归师后勤部管理。房地产开发属于重大事项,各级党委都非常重视,因此,在营房科首肯后,一般情况下须经后勤部党委会通过后才能上报上级房管部门,重大房地产开发项目甚至须经师党委会集体决策通过后才能向上申报审批。从纵向来看,要逐级经过师级、军级、军区各个关口,最后才能上报到总后勤部。
因此,开发商若有与军队进行合作开发的意向,首先要找军队房地产业务部门谈,除此之外,还要与后勤部领导充分沟通,重大房地产开发项目甚至需要得到部队主要首长(如:师长、政委)的首肯和支持,缺一不可。
二、如何谈?
首先,需要掌握军方对于军队房地产开发利用和管理的需求点。
一是从1998年起,在军队开展生产经营已经叫停,因此,早已无法通过与军队合作兴办经济实体等方式进行经营性开发;二是部队对于军队房改工作非常重视,各级都希望解决部队家属住房问题、解决离退休军队干部住房问题,并且充分与住房制度改革政策相接轨,以加快干部住房建设步伐;三是对于有利于改善营区住用条件、提高营区环境质量、完善配套设施的项目,普遍执积极支持的态度;四是对国家、地方政府实施的重点建设项目确需占用军队房地产的,通常会给予配合。
其次,军方对于合作方的诚意以及实力也会进行考察,同样不希望合作的项目成为半拉子工程或者烂尾工程。
总之,军方对于军队房地产开发采取的是一种非常务实的态度,努力维护军方的利益。
因此,建议开发商充分考虑军方的需求点,以解决军队住房问题或者改善军队住用条件做为基点来提供切实可行的合作方案,同时,应当充分展示自身在项目规划、资金保障、专业能力、开发经验等方面的实力,以消除军方的担忧和疑虑,为双方合作洽谈打下良好的基础。若能如此,合作成功的可能性较大,反之则较小。
三、如何办手续?
利用军队空余土地进行房地产的开发建设在法律上没有禁止性的规定,因此具有一定的可行性。
首先,我们来了解一下军用土地管理的现状。以往,军队空余土地转让主要采取协议的方式,由于土地转让未纳入土地供应年度计划,转让方式和程序不规范,信息披露不充分,国土资源管理部门也难以实施有效的监管。《城市房地产管理法》、《物权法》和有关经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的一系列政策出台后,原有的军队土地转让办法与国有建设用地出让的一系列法律法规衔接不够,利用军队空余土地进行房地产开发建设在各地的操作中,因为法律政策的衔接问题也出现了一些低价转让军队空余土地,造成国有资产流失的情况。近年来,军用土地被侵占、土地权属纠纷不断发生。根据目前掌握的资料,军用土地管理主要存在四个方面的问题:一是因体制编制调整,一些营区、训练场地、农副业生产用地、库区林地等军用土地多次转隶,导致军用土地流失,引发土地纠纷;二是存在历史遗留问题,土地权属不明,缺乏合法手续;三是军用土地被非法侵占;四是个别单位法律观念和军产意识不强,疏于管理,甚至违规出租转让军用土地。
为加强军用土地转为民用土地的转让管理,规范土地的转让行为,1993年,财政部、国家土地管理局、总后勤部曾联合发文对军队有偿转让空余军用土地的审批、出让程序和转让取得的土地收益金的分配进行规范。2007年1月31日,国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》(国土资发〔2007〕29号),要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。2010年,总参谋部、总政治部、总后勤部、总装备部联合下发《关于进一步加强新形势下军队房地产管理工作的意见》再次强调:要加强房地产权属集中管理,加强空余房地产集中储备,加强房地产集中调配利用。要严格房地产处置报批程序,兑换或转让房地产,不论数量多少,必须报总后勤部审批,军区级单位后勤部门统一组织实施。未经批准,任何单位不得擅自转让军用土地或接受地方政府划拨国有土地。同时,从2008年7月至2010年10月,四总部根据国务院第二次全国土地调查的统一部署,结合军队实际在全军组织开展了第二次军用土地调查,对军队管理使用的各类土地、营房和附属设施进行了深入细致的调查登记,准确掌握了房地产资源的底数,土地确权率达到89.6%,领证率提高了近23%。这充分说明,导致军用土地流失的主要漏洞已经基本填补到位。
因此,今后利用军队空余土地进行房地产开发建设,必须符合相关法律法规和政策的规定。首先,土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。由军队土地使用单位提出转让申请,按程序报解放军总后勤部批准后,纳入军队空余土地转让计划,抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府,由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地,不得进行转让。第二,价高者得。经依法批准后,可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布,需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动,对出让地块进行报价,按照价高者得的原则,签订《国有土地使用权出让合同》,支付土地出让金,取得国有土地使用权。第三,接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后,不再作为军事用地,由土地所在地方的职能部门进行监管。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地,不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件,对于改变土地使用条件的,按照《国有土地使用合同》的约定,补交不同用途、容积率的土地价款差额或者被收回土地使用权。
四、纠纷如何处理?
在军地房地产合作中,开发商往往在资金和开发经验方面具有优势,而军方在合同文本拟定、要求符合军方内部审批流程等方面会提出较为强势的要求,综合来看,双方的市场地位基本处于均势。可以预见的是,在军地房地产合作过程中,军地双方均会站在各自的立场维护其合法权益,但一旦发生纠纷,开发商处理的难度较大。
首先,随着“依法治国”、“依法治军”的理念日益深入人心,近年来,军队不断完善涉军维权机制,维护国防利益和军人军属合法权益。全国31个省(自治区、直辖市)已建立起地方党委统一领导、司法机关为主体、政府有关部门共同参与、军地协调的涉军维权工作长效机制,形成较为完善的涉军维权组织。据《2010年中国的国防》白皮书介绍,目前,全军共设法律顾问处268个,旅团级单位设法律咨询站1600多个,营连普遍设法律咨询组。全军共有军队律师1342名、法律咨询员2.5万名,并且呈快速上升趋势。因此,千万不能低估军队各级的法制观念和军队的维权实力。
其次,军队在合作开发过程中具有一定的优势地位。笔者以军用土地使用权竞价转让为例予以说明。军用土地使用权竞价转让的基本要求:一是要符合法律政策规定。这是组织军用土地使用权转让的前提条件,转让工作不仅要符合国家的法律法规,还要同时符合军队的政策规定,两者缺一不可,否则就缺少法律支撑;二是军方能进能退。通过竞价,军方与受让方签订的合同是否生效,完全取决于总部是否批准。受让方事前必须认同这一事实和约定;三是先交钱后给地。军地双方达成协议后,受让方应预付不少于办理军队内部项目报批所需费用;总部批准、合同生效后,受让方付多少钱军方给多少地。由此看出,军方在此过程中不仅始终掌握着主动权,而且军队利益在法律地位上也有了保障。
第三,基于军民、军政关系和社会稳定等方面的考虑,一旦军队房地产合作发生纠纷,人民法院会慎重决定是否受理。若法院不予受理,则只能由各地军地双方行政领导和机关进行协调解决,这样做的结果,虽然也能取得一定的效果,但是宽严不一;即使人民法院受理后公正判决,又会涉及到执行问题。尤其是军方败诉后的执行难度非常大,军队账户上的钱都是军响、军费,如何执行?
因此,一旦产生纠纷,对于开发商而言,诉讼风险非常大,建议以协商和调解的方式予以解决;并且,由于军方人事变动频繁,开发商不宜久拖不决,而应当速战速决。