最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
最高人民法院
最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答
1995年12月27日，最高人民法院
《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于1995年1月1日起施行。房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理。现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：
一、关于房地产开发经营者的资格问题
1、从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。
2、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题
3、国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。
4、出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。
5、出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
三、关于国有土地使用权的转让问题
6、国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
7、转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
8、以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9、享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。
10、以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11、土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。
12、转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13、土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
14、土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题
15、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。
16、土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。
17、以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题
18、享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19、当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20、以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
21、《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
22、名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
23、合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题
24、商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。
25、商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
26、商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。
27、预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题
28、商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
29、商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。
30、商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题
31、预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。
32、合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
33、合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34、在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
九、关于违反合同的责任
35、经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36、在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。
37、当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
（1）合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
（2）合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
38、合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
39、合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
40、合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41、合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42、合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
43、合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44、违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题
45、经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46、合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；
（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
47、预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。
1995年12月27日
最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定
最高人民法院
最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定
1997/04/29
法发(1997)10号
为正确审理行政赔偿案件，根据《中华人民共和国国家赔偿法》和《中华人民共和国行
政诉讼法》的规定，对审理行政赔偿案件的若干问题作以下规定：
一、受案范围
第一条
《中华人民共和国国家赔偿法》第三条、第四条规定的其他违法行为，包括具
体行政行为和与行政机关及其工作人员行使行政职权有关的，给公民、法人或者其他组织
造成损害的，违反行政职责的行为。
第二条
赔偿请求人对行政机关确认具体行政行为违法但又决定不予赔偿，或者对确定
的赔偿数额有异议提起行政赔偿诉讼的，人民法院应予受理。
第三条
赔偿请求人认为行政机关及其工作人员实施了国家赔偿法第三条第（三）、
（四）、（五）项和第四条第（四）项规定的非具体行政行为的行为侵犯其人身权、财产
权并造成损失，赔偿义务机关拒不确认致害行为违法，赔偿请求人可直接向人民法院提起
行政赔偿诉讼。
第四条
公民、法人或者其他组织在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求的，人
民法院应一并受理。
赔偿请求人单独提起行政赔偿诉讼，须以赔偿义务机关先行处理为前提。赔偿请求人对
赔偿义务机关确定的赔偿数额有异议或者赔偿义务机关逾期不予赔偿，赔偿请求人有权向
人民法院提起行政赔偿诉讼。
第五条
法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为，被作出最终裁决的行政机关确
认违法，赔偿请求人以赔偿义务机关应当赔偿而不予赔偿或逾期不予赔偿或者对赔偿数额
有异议提起行政赔偿诉讼，人民法院应依法受理。
第六条
公民、法人或者其他组织以国防、外交等国家行为或者行政机关制定发布行政
法规、规章或者具有普遍约束力的决定、命令侵犯其合法权益造成损害为由，向人民法院
提起行政赔偿诉讼的，人民法院不予受理。
二、管辖
第七条
公民、法人或者其他组织在提起行政赔偿诉讼的同时一并提出行政赔偿请求
的，人民法院依照行政诉讼法第十七条、第十八条、第二十条的规定管辖。
第八条
赔偿请求人提起行政赔偿诉讼的请求涉及不动产的，由不动产所在地的人民法
院管辖。
第九条
单独提起的行政赔偿诉讼案件由被告住所地的基层人民法院管辖。
中级人民法院管辖下列第一审行政赔偿案件：
（１）被告为海关、专利管理机关的；
（２）被告为国务院各部门或者省、自治区、直辖市人民政府的；
（３）本辖区内其他重大影响和复杂的行政赔偿案件。
高级人民法院管辖本辖区内有重大影响和复杂的第一审行政赔偿案件。
最高人民法院管辖全国范围内有重大影响和复杂的第一审行政赔偿案件。
第十条
赔偿请求人因同一事实对两个以上行政机关提起行政诉讼的，可以向其中任何
一个行政机关住所地的人民法院提起。赔偿请求人向两个以上有管辖权的人民法院提起
行政赔偿诉讼的，由最先收到起诉状的人民法院管辖。
第十一条
公民对限制人身自由的行政强制措施不服，或者对行政赔偿机关基于同一事
实对同一当事人作出限制人身自由和对财产采取强制措施的具体行政行为不服，在提起
行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求的，由受理该行政案件的人民法院管辖；单独提
起行政赔偿诉讼的，由被告住所地或原告住所地或不动产所在地的人民法院管辖。
第十二条
人民法院发现受理的案件不属于自己管辖，应当移送有管辖权的人民法院；
受移送的人民法院不得再行移送。
第十三条
人民法院对管辖权发生争议的，由争议双方协商解决，协商不成的，报请他
们的共同上级人民法院指定管辖。如双方为跨省、自治区、直辖市的人民法院，高级人
民法院协商不成的，由最高人民法院及时指定管辖。
依前款规定报请上级人民法院指定管辖时，应当逐级进行。
三、诉讼当事人
第十四条
与行政赔偿案件处理结果有法律上的利害关系的其他公民、法人或者其他组
织有权作为第三人参加行政赔偿诉讼。
第十五条
受害的公民死亡，其继承人和其他有抚养关系的亲属以及死者生前抚养的无
劳动能力的人有权提起行政赔偿诉讼。
第十六条
企业法人或者其他组织被行政机关撤销、变更、兼并、注销，认为经营自主
权受到侵害，依法提起行政赔偿诉讼，原企业法人或其他组织，或者对其享有权利的法人或其他组织均具有原告资格。
第十七条
两个以上行政机关共同侵权，赔偿请求人对其中一个或者数个侵权机关提起
行政赔偿诉讼，若诉讼
请求系可分之诉，被诉的一个或者数个侵权机关为被告；若诉讼请求系不可分之诉，由人民
法院依法追加其他侵权
机关为共同被告。
第十八条
复议机关的复议决定加重损害的，赔偿请求人只对作出原决定的行政机关提
起行政赔偿诉讼，作出原决定的行政机关为被告；赔偿请求人只对复议机关提起行政赔
偿诉讼的，复议机关为被告。
第十九条
行政机关依据行政诉讼法第六十六条的规定申请人民法院强制执行具体行政
行为，由于据以强制执行的根据错误而发生行政赔偿诉讼的，申请强制执行的行政机关
为被告。
第二十条
人民法院审理行政赔偿案件，需要变更被告而原告不同意变更的，裁定驳回
起诉。
四、起诉与受理
第二十一条
赔偿请求人单独提起行政赔偿诉讼，应当符合下列条件：
（１）原告具有请求资格；
（２）有明确的被告；
（３）有具体的赔偿请求和受损害的事实根据；
（４）加害行为为具体行政行为的，该行为已被确认为违法；
（５）赔偿义务机关已先行处理或超过法定期限不予处理；
（６）属于人民法院行政赔偿诉讼的受案范围和受诉人民法院管辖；
（７）符合法律规定的起诉期限。
第二十二条
赔偿请求人单独提起行政赔偿诉讼，可以在向赔偿义务机关递交赔偿申请
后的两个月届满之日起三个月内提出。
第二十三条
公民、法人或者其他组织在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求
的，其起诉期限按照行政诉讼起诉期限的规定执行。
行政案件的原告可以在提起行政诉讼后至人民法院一审庭审结束前，提出行政赔偿请
求。
第二十四条
赔偿义务机关作出赔偿决定时，未告知赔偿请求人的诉权或者起诉期限，
致使赔偿请求人逾期向人民法院起诉的，其起诉期限从赔偿请求人实际知道诉权或者起
诉期限时计算，但逾期的期间自赔偿请求人收到赔偿决定之日起不得超过一年。
第二十五条
受害的公民死亡，其继承人和有抚养关系的人提起行政赔偿诉讼，应当提
供该公民死亡的证明及赔偿请求人与死亡公民之间的关系证明。
第二十六条
当事人先后被采取限制人身自由的行政强制措施和刑事拘留等强制措施，
因强制措施被确认为违法而请求赔偿的，人民法院按其行为性质分别适用行政赔偿程序
和刑事赔偿程序立案受理。
第二十七条
人民法院接到原告单独提起的行政赔偿起诉状，应当进行审查，并在七日
内立案或者作出不予受理的裁定。
人民法院接到行政赔偿起诉状后，在七日内不能确定可否受理的，应当先予受理。审理
中发现不符合受理条件的，裁定驳回起诉。
当事人对不予受理或者驳回起诉的裁定不服的，可以在裁定书送达之日起十日内向上一
级人民法院提起上诉。
五、审理和判决
第二十八条
当事人在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求，或者因具体行政行
为和与先例行政职权有关的其他行为侵权造成损害一并提出行政赔偿请求的，人民法院应
当分别立案，根据具体情况可以合并审理，也可以单独审理。
第二十九条
人民法院审理行政赔偿案件，就当事人之间的行政赔偿争议进行审理与裁
判。
第三十条
人民法院审理行政赔偿案件在坚持合法、自愿的前提下，可以就赔偿范围、
赔偿方式和赔偿数额进行调解。调解成立的，应当制作行政赔偿调整书。
第三十一条
被告在一审判决前同原告达成赔偿协议，原告申请撤诉的，人民法院应当
依法予以审查并裁定是否准许。
第三十二条
原告在行政赔偿诉讼中对自己的主张承担举证责任。被告有权提供不予赔
偿或者减少赔偿数额方面的证据。
第三十三条
被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的
请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。
第三十四条
人民法院对赔偿请求人未经确认程序而直接提起行政赔偿诉讼的案件，在
判决时应当对赔偿义务机关致害行为是否违法予以确认。
第三十五条
人民法院对单独提起行政赔偿案件作出判决的法律文书的名称为行政赔偿
判决书、行政赔偿裁定书或者行政赔偿调解书。
六、执行与期间
第三十六条
发生法律效力的行政赔偿判决、裁定或调解协议，当事人必须履行。一方
拒绝履行的，对方当事人可以向第一审人民法院申请执行。
申请执行的期限，申请人是公民的为一年，申请人是法人或者其他组织的为六个月。
第三十七条
单独受理的第一审行政赔偿案件的审理期限为三个月，第二审为两个月；
一并受理行政赔偿请求案件的审理期限与该行政案件的审理期限相同。如因特殊情况不能
按期结案，需要延长审限的，应按照行政诉讼法的有关规定报请批准。
七、其他
第三十八条
人民法院审理行政赔偿案件，除依照国家赔偿法行政赔偿程序的规定外，
对本规定没有规定的，在不与国家赔偿法相抵触的情况下，可以适用行政诉讼的有关规定。
第三十九条
赔偿请求人要求人民法院确认致害行为违法涉及的鉴定、勘验、审计等费
用，由申请人预付，最后由败诉方承担。
第四十条
最高人民法院以前所作的有关司法解释与本规定不一致的，按本规定执行。
