为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。
一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别
对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。
二、毛坯（清水）与装修分拆的目的
关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：
（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。
（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。
（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。
（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。
（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。
（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。
三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性
对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。
那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。
实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。
文/武志国 woo_eye@qq.com
西宁市促进科技成果转化暂行办法
青海省西宁市人民政府
西宁市促进科技成果转化暂行办法
西宁市人民政府令第30号
《西宁市促进科技成果转化暂行办法》已经西宁市人民政府 第１５次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市 长 王小青
二○○○年四月二十八日
西宁市促进科技成果转化暂行办法
第一条 为促进科技成果转化为现实生产力，规范科技成果转化活动，加速科学技术进步，推动我市经济和社会发展，根据《中华人民共和国促进科技成果转化法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称科技成果转化，是指为提高生产力水平，而对科学研究与技术开发所产生的具有应用价值的科技成果所进行的后续试验、开发、应用、推广直至形成新产品、新工艺、新材料、发展新产业等活动。
第三条 科技成果转化活动应当有利于提高经济效益、社会效益和保护环境与资源，遵循自愿、互利、公平、诚实信用的原则，依法或者依照合同的约定，享受利益，承担风险。科技成果转化活动应当遵守法律，维护国家和社会公共利益。
第四条 市、县（区）人民政府负责管理、指导和协调本行政区域内的科技成果转化工作。市、倒（区）科学技术行政部门、计划部门、经济综合部门和其他有关行政部门依照同级人民政府规定的职责范围管理、指导和协调科技成果转化工作。
第五条 各级人民政府应当优先安排和重点扶持下列科技成果转化项目的实施：
（一） 对经济的发展和行业技术进步有明显促进作用的；
（二） 能形成一定规模效益并且在国内、国际市场具有竟争力的；
（三） 有利于资源的合理开发利用，节约能源，降低消耗，保护生态环境，防止污染，改善劳动条件的；
（四） 技术含量高、市场容量大，对形成高新技术产业或开发出口产品有明显效果的；
（五） 采用国内外先进技术、工艺和装备，改造落后技术、工艺和装备的；
（六） 促进高产、优质、高效农业和其他农村经济发展的；
（七） 有利于贫困地区经济和社会发展，有效发挥当地资源优势的；
（八） 有利于教育、文化、卫生、计划生育等事业发展及其他具有显著社会效益的。
第六条 各级人民政府重点扶持的科技成果转化项目可以公开招标、择优确定中标单位。
第七条 科技成果持有者除按国家规定的有关方式进行科技成果转化外，还可以通过提供技术服务等多种方式转化科技成果。提倡以科技成果作价投资，折算股份或出资比例等形式进行科技成果转化。一般技术成果作价资金额占公司或企业注册资本的比例不超过２０％；高新技术成果作价出资的金额可达公司可企业注册资本的３５％，但当事人另有约定的除外。
第八条 企业应当成为科技成果转化的主体，把市场需求的新产品开发作为中心环节，大中型企业应当建立产品研究与技术开发机构，面向市场需求，加快产品更新换代，开展技术创新，形成自主开发和转化的实力。小企业可根据行业特点和实际情况，通过引进人才和技术，提高本企业转化科技成果的能力。企业有权独立或与其他合作者联合实施科技成果转化和承担政府组织实施的科技成果转化项目。
第九条 本市鼓励企业与科研机构、高等院校联合实施科技成果转化。科研机构、高等院校及其科技人员可以通过兼并、联合、参股等多种方式转化高新技术成果，创办高新技术企业。
第十条 本市鼓励农业科研机构、农技推广部门独立或与其他单位合作实施农业科技成果转化，为农业生产提供产前、产中、产后综合配套技术服务。农业科研机构可以依法经营其独立研究开发或者与其他单位合作研究开发并经过审定的优良品种。
第十一条 国有科研机构、高等院校持有的科持成果在成果完成后一年内未实施转化的，科技成果完成人和参加人在不变更职务科技成果权属的前提下可以根据与本单位的协议进行该项科技成果的转化，并享有协议约定的权益。科、技成果完成人自行创办企业实施转化该项成果的，本单位可依法约定在该企业中享有股权或出资比例，也可以依法技术转让的方式取得技术转让收入。对多人组成的课题组完成的职务科技成果，仅部分成果人实施转化的，单位在同其签订成果转化协议时，应通过奖励或适当的利益补偿方式保障其他完成人的利益。本单位应当积极组织力量支持、帮助科技成果完成人进行科技成果的转化。
第十二条 科研机构、高等院校的技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务的收入，免征营业税。科研单位、高等院校服务于各业的技术成果转让、技术培训、技术咨询、技术承包所取得的技术性服务收入暂免征所得税。
第十三条 本市鼓励科技人员可以在完成本职工作的前提下，在其他单位兼职从事研究开发和科技成果转化活动。国有科研机构、高等院校及其科技人员可以离岗创办高新技术企业或到其他高新技术企业转化科技成果。实行人员竞争上岗的科研机构应允许离岗人员在单位规定的期限内（一般为２年）回原单位竞争上岗，保障重新上岗者享有与连续工作的人员同等的福利和待遇。 科拔人员兼职或离岗期间的工资、医疗等待遇和各种保险，原则上应由用人单位负责。科研机构、高等院校应按照国家的有关规定与用人单位和兼职人员签订书面协议予以确定。兼职或离岗的科技人员不得侵害本单位或原单位的技术经济权益。
第十四条 科技术员创办高新技术企业，应当贯彻“自愿组合、自筹资金、自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展”的原则，应当遵守国家的法律法规，遵从与单位签订的协议。
第十五条 本市鼓励和支持专业协会、学会等科技社会团体和其他具有科技成果转化能力的社会组织和个人，依法建立民营科技成果转化服务机构，开展科技成果转化的有偿服务。
第十六条 大力培育和发展技术市场，建立技术贸易网络。为科技成果转化和实用技术推广应用提供居间、代理等业务的经纪组织和专业经纪人，经科技行政部门、工商行政管理部门的资格审查和认定，发给资格证书后，方可从事科技成果转化的中介服务活动并收取佣金。
第十七条 引进技术、装备应立足于创新，按引进项目资金总额不低于１０％的比例用于消化吸收和创新。 第十八条 各级人民政府应当逐年增加科技成果转化的投入，主要用于下列方面：
（一） 列入市科技发展重大项目的科技成果转化投资；
（二） 中间试验、工业性试验、示范性生产线以及农业试验示范工程等；
（三） 重大科技成果转化贷款的贴息；
（四） 科技成果转化的引导资金；
（五） 社会公益性的重大科技成果转化项目的补助资金；
（六） 高新技术产业化的风险投资；
（七） 其他促进科技成果转化的资金。
科技成果转化资金必须专款专用，任何单位和个人不得挪用或者截留。
第十九条 本市鼓励设立科技成果转化基金，其资金来源由政府、企业事业单位以及其他组织和个人提供，用于支持高投入、高风险、高产出的科技成果转化项目。
第二十第 金融机构应当根据国家产业政策和国家信贷政策，逐年增加用于科技成果转化的贷款，对重大科技成果转化的贷款项目，应当优先安排。
第二十一条 职务科技成果完成单位转让职务科技成果的，应当从转让该科技成果的净收入中提取２０－３０％分配给职务科技成果投产后，应当连续３至５年从实施该科技成果产品的年净收入中按５――１０％的比例提取报酬，分配给职务科技成果完成人；生产规模大、技术创新程度或者技术含量低的，提取比例可以低于５％。采用股份形式的企业实施科技成果转化的，可以用不低于科技成果入股时作价金额２０％的股份给予奖励，该持服人依据其所持股份他享收益。在研究开发和科技成果转化中作出主要贡献的人员，所得奖励份额应不低于奖励总额的５０％。
第二十二条 对于待研究开发或者正在研究开发的技术项目，单位研究开发人可以书面形式约定完成该项目开发后利润分配方式和比例。 第二十三条 合作进行科技成果转化的各方，应当就保守技术秘密达成协议。当事人不得违反协议或者违反权利人有关保守技术秘密的要求，披露或者允许他人使用该项技术。技术交易机构或者中介机构对其在从事代理或者居间服务中知悉的有关科技成果的秘密负有保密义务。
第二十四条 违反本办法规定，在科技成果转化活动中弄虑作假，采取欺骗手段，骗取奖励和荣誉称号，诈骗钱财，非法牟利的，由科学技术行政部门责令改正，取消该奖励和荣誉称号，没收违法所得，并处以２００元以上５００元以下的罚款，给他人造成经济损失的，依法承担民事赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 科学技术行政部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第二十六条 违反本办法规定，职工未经单位允许，泄露本单位的技术秘密，或者擅自转让、变更转让职务科技成果的，参加科技成果转化的有关人员违反与本单位的协议，在离职、离休、退休后约定的期限内从事与原单位相同的科技成果转化活动的，依照有关规定承担法律责任。
第二十七条 在技术交易中从事代理或者居间服务的中介机构和从事经纪业务的人员，欺骗委托人的，或者与当事人一方串通欺骗另一方当事人的，由有关行政主管部门责任改正，予以警告，除依法承担民事赔偿责任外，没收违法所得，并处予５００元以上１０００元以下的罚款；情节严重的，依法吊销营业执照和资格证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 本办法的具体应用问题由西宁市科学技术委员会负责解释。
第二十九条 本办未能自公布之日起施行。
